고금리·고점 인식으로 하락 지속… "반등 기대 어려워"
금리 추이·규제 해제·재건축 등이 하락 멈추게 할 변수
2024-01-02 조성준 기자
서울
[매일일보 조성준 기자] 2023년 부동산 시장은 계묘년(癸卯年)을 맞이해 토끼처럼 껑충 뛰어오를 수 있을까.
안타깝게도 많은 전문가들은 2022년 초부터 본격화한 부동산 침체기가 지속될 것으로 보고 있다. 금융가에서 상반기까지는 추가적인 금리 인상 가능성이 있다고 보고 있고, 여전히 아파트 가격이 비싸다는 인식이 팽배해 있기 때문이다.
하지만 작년같은 경착륙이 지속되지는 않을 수 있다. 정부가 가파른 부동산 하락을 막기 위해 올해부터 전방위적인 규제 완화를 시행하기 때문이다. 또 서울과 1기 신도시를 중심으로 재건축이 속도를 내 부동산 시장에 활기를 불어넣을 수 있다.
따라서 올해는 부동산을 보기 위해 대세 하락 속 정책 변수를 체크하는 입체적 시각이 필요하다.
우선 고금리 상황이 지속되면 부동산 거래 실종 현상도 끝나지 않을 전망이다.
작년 미국 연방준비제도(Fed·연준)의 잇따른 기준금리 인상 여파로 현재 우리나라 시중은행 주택담보대출 금리도 최고 연 7% 중후반에 육박하고 있다. 불과 1년 전의 3~4%와 비교하면 두 배 가까이 올라 주담대 이자 및 전세대출 이자 부담이 두 배 가량 늘었다.
올해 상반기까지는 추가적인 금리 인상 가능성이 있고, 적어도 금리가 내릴 가능성은 희박한 만큼 부동산 거래 활성화를 기대하기는 어렵다는 것이 중론이다.
금리 뿐 아니라 심리적인 요인도 부동산 거래를 멈추게 하고 있다. 문재인 정부 시절 폭등했던 부동산 가격이 작년 하락세를 면치 못하자 '더 떨어진다'고 생각하는 시민들이 많은 것이다.
부동산 거래 절벽현상이 지속되면 매매 및 전세 가격 하락도 불가피하다. 최근에도 서울과 경기 곳곳에는 고점 대비 수억원 하락한 급매가 쏟아져나오지만 매물만 쌓여가는 형국이다.
침체가 지속되기는 하겠지만 정부의 부동산 경기 부양책들이 효과를 본다면 연착륙 가능성도 있다.
올해부터 부동산 관련 세금(종합부동산세, 취득세) 규제가 대폭 완화되고, 청약 제한 요소도 대부분 사라진다.
가장 눈에 띄는 것은 종부세 및 취득세 완화를 통한 다주택자의 주택 시장 진입을 유도하는 것이다.
종부세는 6월부터 2주택자의 중과를 배제하고 일반세율(0.5∼2.7%)을 적용한다. 3주택 이상 다주택자에게 적용되는 최고세율도 기존 6%에서 5%로 낮아진다.
종부세 과세 기준도 상향돼 1주택자와 다주택자의 기본공제액이 각각 12억 원, 9억 원으로 올랐다. 변경된 제도에 따라 올해 종부세 대상자는 작년의 절반으로 줄어든다.
이밖에 8·12%로 설정된 다주택자 취득세 중과세율은 각각 4·6%로 완화하고, 올해 5월까지 한시 유예 중인 양도소득세 중과배제 조치는 1년 더 연장된다. 다주택자에게 금지됐던 주택담보대출도 LTV 30%까지 허용된다.
전문가들은 부동산 규제 완화가 연착륙에 어느 정도 도움이 되겠지만 대세 하락은 막기 어려울 것으로 보는 시각이 대다수다.
임병철 부동산R114 팀장은 "주택 거래를 저해했던 규제들이 완화되는 만큼 일부 급매물이 소화되고, 실거래를 유도하는 등 급격한 가격 하락을 막고 연착륙을 유도하는데 다소 도움이 될 것으로 보인다"면서도 "얼어붙은 부동산 시장을 단기간에 활성화시키기에는 한계가 있고, 고금리 여파와 경기 침체 우려 등으로 매수 심리가 회복되기까지는 일정한 시간이 걸릴 것으로 전망된다"고 말했다.
한편, 서울과 경기 일부에 남아있는 규제지역도 이달 추가 해제될 전망이다. 무순위 청약에서 거주지역 요건이 폐지되고, 공공분양 미혼청년 특공이 도입되는 등 청약 제도 변경도 자세히 살펴봐야 한다.
또한 재건축 안전진단 기준 완화 조치가 본격 시행돼 서울 목동·상계동, 1기 신도시 등 노후 단지들이 발빠르게 재건축을 추진해 부동산 시장에 활기를 불어넣을 것으로 전망된다.