서울 35층룰·재건축 안전진단·거래규제 다 풀렸다

5일 2040서울플랜 확정 공고 수도권 조정·투기 지정 해제 6년만

2023-01-05 이소현 기자

[매일일보 이소현 기자] '부동산 대못'이 모두 뽑힌다. 서울의 '35층룰'을 포함한 재건축·재개발 규제가 대폭 손질됐다. 수도권 대부분 지역은 비규제지역 안으로 들어온다. 주택 공급 규제와 거래 규제가 일시에 풀리며 시장 환경이 대격변을 맞을 전망이다. 5일 부동산 업계에 따르면 정부와 지자체가 당초 예고했던 부동산 정책들이 이날부터 공고·시행된다. 정책 불확실성이 본격적으로 제거되고 시장 정상화가 본궤도에 오를 것으로 기대된다. 서울시는 이날 '2040서울도시기본계획(서울플랜)'을 확정 공고했다. 이는 시의 최상위 공간계획이다. 향후 추진되는 모든 도시계획은 이를 가이드라인으로 삼는다. 민간 재건축·재개발을 포함해 각종 개발사업도 이를 바탕으로 수립된다. 이번 공고를 통해 서울의 35층 높이규제는 전면 폐지된다. 한강변 45층 이상의 초고층 아파트 건설이 가능해지며 서울 스카이라인이 바뀔 것으로 전망된다. 강남 압구정과 여의도·용산·성수 등 정비계획을 수립 중인 초기 사업장들이 직접적인 수혜를 받는다. 시는 아울러 새 도시관리 제도로 '비욘드 조닝(Beyoond Zoning)'을 도입한다. 토지이용에 자율성이 부여되고 주거·상업·공업 지역 구분이 허물어져 다양한 복합개발을 추진할 수 있게 된다. 이후 국토계획법과 특례법 등이 제정되면 실질적인 추진이 가능해질 것으로 보인다. '재건축 대못'으로 불렸던 안전진단과 분양가상한제 완화도 이날부터 본격 시행된다. 안전진단 심사의 구조안정성 비중은 50%에서 30%로 낮춰진다. '통곡의 벽'으로 불렸던 적적성 검토는 폐지하고, 예외적인 경우에만 지자체가 추진한다. 강남의 한강변 아파트들과 목동·노원 등을 중심으로 재건축을 재추진하는 노후 단지가 늘어날 것으로 기대된다. 분양가상한제는 강남3구(서초·강남·송파)와 용산구 등을 제외한 전국 모든 지역에서 이날 전면 해제됐다. 전매제한 기간은 8~10년이던 것이 1~3년으로 줄어든다. 실거주 의무는 폐지돼 매매·전세가 모두 가능해진다. 이는 기존 분양 단지에도 소급 적용된다. 작년 말 공급된 서울 강동의 둔촌주공(올림픽파크포레온) 등도 규제가 걷히며 분양 계약률이 올라갈 것으로 전망된다. 규제지역지정도 이날을 기점으로 대폭 완화된다. 분양가상한제와 같이 서울 4곳을 제외한 수도권 모든 지역에서 조정대상지역·투기과열지구 지정이 해제된다. 서울 대부분 지역이 비규제지역으로 포함되는 것은 지난 2016년 11월 이후 6년여 만이다. 다주택자의 양도세·취득세 중과 부담이 경감된다. 자금조달계획서 제출 의무도 사라진다. 이번 부동산 정책이 발표되며 시장의 거래 절벽이 다소 해소될 것으로 기대된다. 주택 공급의 경우에는 시장 침체로 제동이 걸리고 있지만, 정책적인 불확실성이 줄었다는 점에서 긍정적이다. 올해 하반기 금리 인상이 둔화되면서 대내외적 변수도 줄어들 것으로 기대된다.