[매일일보 김경렬 기자] “부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출의 이자율이 연체료나 자문 수수료를 포함해 20%를 넘기면 명백한 법위반이다”
14일 매일일보 취재에 따르면 금융감독원은 전일 이 같은 입장을 밝혔다. 다만 금감원은 “부동산 PF 연착륙을 고민하느라 분주해, 회사를 특정하지 않고서야 모든 업체의 행태를 전수 조사하기는 어려운 상황”이라고 덧붙였다. 실제로 금감원은 지난해 전수조사를 통해 PF 사업장의 업무현황을 취합했지만 업장이 너무 많다보니 문제를 딱 집어내기 어려운 상황이다.
업계에서는 관행처럼 이자에서 제외했던 자문수수료, 연체료 등 비용이 눈덩이처럼 불었다고 말한다. 증권사, 캐피탈사 등 대부분 금융회사가 투자자를 상대로 고리대 이자장사를 하고 있다는 볼멘소리다.
IB업계 관계자는 “이자율은 20%로 제한되는데, 초창기 계약과 달리 연신 오르고 있는 이자에 대해 어떻게 받아들여야 할지 답답한 상황”이라며 의문을 제기했다. 부동산 PF 대출을 내준 금융회사는 대부업법 적용을 받는다. 이를 기준으로 이자제한법에서는 금전대차에 관한 계약상 최고 이자율을 연 20%로 규정하고 있다. 법정이자율을 초과하는 경우에는 원본 대출 금액을 초과분만큼 깎아줘야 한다.
금리가 오르면서 해당 비용은 연신 불어나고 있다. 작년 말 이자를 선납한 업장은 괜찮더라도 당장 상반기 말 이자를 납입해야하는 곳들의 부담이 크다. 지난해 부실 조짐을 보였던 업장들의 문제가 시간차로 터지면, 조만간 채권시장 충격도 가시화할 전망이다.
부동산 PF 부실 우려는 계속되고 있다. 과거에는 시공사가 전체 대출을 보증했다. 건설경기가 활황일 때 PF를 크게 일으켰다가 줄도산이 났다. 2021년 최종부도 처리됐던 ‘풍림’이 대표적이다. 지금은 시공사와 시행사로 나눠 PF 안정성을 높였다. 시공사는 후순위 대출로 참여한다. 문제 발생 시 경매로 넘어가면 LTV 비율에 따라 선순위부터 중순위까지 순차적으로 투자금을 회수할 수 있다.
PF의 부실 뇌관은 중순위 대출이다. 최근 대우건설이 울산 주상복합 사업을 손절하면서 불거진 우려가 일파만파 커지고 있다. 브릿지론에 후순위 연대보증을 섰던 대우건설이 조달 비용 등을 감당할 수 없어 자금을 상환하고 철수했다. 이러한 사업장이 많아질 경우, 후순위 투자자는 문제없다고 하더라도, 선순위‧중순위 투자자는 타격을 입는다. 공매를 실행해도 순차적으로 투자금을 회수하는 만큼, 선순위조차 돈을 회수하지 못하는 경우가 발생할 수 있다. 상대적 후위인 중순위 투자자는 더욱 문제라는 얘기다.