매일일보 | 우리나라에서 부동산업 중 건설업만 국내총생산(GDP)의 15.4%를 차지하고 있다.
한국은행에서 발표한 작년 9월 기준 부동산 익스포저(부동산관련 금융)가 2696조6000억 원으로, 2022년 명목 국내총생산(GDP)인 2161조7739억 원을 훌쩍 넘어서는 것만 봐도 부동산이 국내 경제활동에서 얼마나 큰 역할을 하고 있는 지 알 수 있다.
부동산이 전체 국가경제에서 큰 비중을 차지하는 것은 물론 개개인의 경제적 삶에도 커다란 부분을 차지하고 있다.
필자가 강의 중에 주로 하는 말을 인용하자면, 개인들이 하는 경제활동 중에 금액적으로 가장 큰 거래가 부동산이고 대부분은 주택이다. 그리고 개인 자산의 막대한 부분을 차지하고 있다. 개인들이 아파트나 빌라, 단독주택 등 주택가격에 민감하게 반응할 수밖에 없는 이유다.
문제는 주택가격이 올라도 너무 많이 올랐다는 점이다.
한국부동산원에서 발표한 소득분위별 소득대비주택가격(PIR: Price to Income Ratio)를 보면 작년말 3분위 소득자가 3분위 주택을 사고자 할 경우에 전국기준 4.9, 서울기준 12.3를 나타냈다. 여기서 3단계 주택의 평균가격은 전국기준 약 2억9000만 원이고 서울기준 약 7억4000만 원이다. 풀어서 말하면, 소득자들 1분위부터 5분위까지 나누고 주택가격도 1단계에서 5단계로 나누었을 때, 3분위 소득자가 전국평균 4.9년, 서울평균 12.3년동안 벌어들인 소득을 단 한 푼도 사용하지 않고 저축해야만 3단계 집을 살 수 있다는 말이다.
빌라, 단독주택이 다 포함되어 있는 평균가격으로 계산되어 있어서, 만약 아파트만 따져본다면 3분위 아파트 평균가격이 전국 약 3억4000만원, 서울 약 8억9000만 원으로 상승, 저축해야 할 기간이 더욱 더 늘어야만 한다. 이런 주택가격도 금리인상의 여파로 가격이 주춤해진 상황이라서, 이 상황이 풀린다면 가격이 추가로 상승할 것으로 예상되기 때문에 주택 구매가 더더욱 어려워질 것으로 예상된다.
따라서 많은 이들이 환경이 좋은 지역에서 양질의 아파트를 상대적으로 저렴한 가격으로 구입하고자 백방으로 모색하고 있으며, 그 중에 많은 이들이 재개발 재건축에 참여하고 있다.
문제는 재개발 재건축에 대한 이해도가 많지 않아 겉으로 보이는 이점에 현혹되어 원하는 목적 즉, 저렴한 양질의 아파트를 구입하지 못하고 상대적 손해까지 보고 있다는 것이다. 재개발 재건축은 사업진행 완성율이 너무 낮아서 섣불리 들어갔다가 진퇴양난에 빠진 경우도 많고, 소위 말하는 전문꾼들이 조합장 또는 사업주체와 결탁하여 각종비리를 저지르는 바람에 소송사건에 휘말려 사업자체가 휘청거리는 경우도 많다.
물론 다른 사업장들의 많은 시행착오를 보면서 이들의 잘못을 반면교사 삼아 선량한 조합장이 선출되고, 순조롭게 사업이 진행되는 곳도 많다. 하지만 이러한 선량한 조합장들에게 시행 사업 경험 및 지식이 너무나 적다는 치명적인 단점이 있다는 것이 문제다.
재개발 재건축은 다른 특별한 사업이 아니라, 장점이 많은 주택시행사업의 한 종류이며, 시행 사업은 부동산 금융, 시공, 설계, 인허가 등에 대한 풍부한 지식과 경험이 있어야만 성공할 수 있는 어려운 사업이다. 단순히 선량한 신탁사나 시공사가 대신해 주는 사업도 아니고 소위 말하는 정비업체가 책임을 지고 대행해주는 사업은 더더욱 아니다.
대형 건설사가 이주비 등의 명목으로 저금리 또는 무이자로 대출해주는 자금을 마치 큰 이득을 보도 있다고 생각하는 조합원들이 있다면 정말 커다란 착각이다. 시공 계약 체결을 목적으로 선금 대출을 해주고 그에 대한 이익은 시공 마진에 다 포함되어 있다. 이러한 돈도 결국 조합원이 최종책임을 지는 구조인 거지 시공사가 선심을 쓰는 것이 절대로 아니라는 것이다.
또한 조합원 입장에서 가장 조심해야 되지만 경험과 지식이 없어서 속수무책 당하며, 그 금액이 얼마나 커질 지 모르는 것이 설계변경으로 인한 공사비 증액이다. 그 금액이 몇 십 억 단위이며, 공사 규모에 따라 100억 원 이상인 경우도 허다하다.
보통 건축사무소에서 설계를 넣고 구청이나 시청에서 설계를 바탕으로 허가 또는 사업승인을 받고 공사를 시작하지만 실제 공사를 하다 보면 설계가 맞지 않은 경우가 있다. 이런 경우 설계변경을 하고 진행을 하면 된다. 그러나 문제는 막대한 추가 비용이 든다는 것이 문제다. 설계변경으로 발생한 자재비나 인건비만 추가되는 것이 아니라 그 금액에 따라 비율적으로 추가되는 보험료 등 간접비에 사업 마진까지 포함되어 순주 자재비 인건비의 배 이상이 증액된다는 것이다.
설계변경을 얘기하면 경험이나 지식이 부족한 조합장은 시공사에게 끌려 다닐 수밖에 없으며, 꼭 하지 않아도 되거나 비용을 줄일 수 있는 것도 놓쳐 상대적으로 저렴한 시공비가 결과적으로 일반 분양보다 더 비싸지는 일까지 발생할 수 있다. 계약서 작성때부터 이를 유념해야 하고 풍부한 경험이 없으면 막을 수 없다.
결국 사업 전체를 총괄하고 관할할 수 있는 PM(Project Management)이 부재하여 발생하는데 PM의 필요성이나 중요성을 알고 있는 조합장이나 조합원들이 거의 없는 것이 문제다. 물론 PM 용역 계약을 하면 추가 비용이 발생한다. 하지만 그 비용은 계약서 문구 하나만 제대로 수정되어도 충분히 보전이 된다. 적은 비용으로 커다란 비용을 막을 수 있다면 하는 것이 더 이익이다.
양질의 아파트를 저렴한 비용에 마련할 수 있는 재개발 재건축을 올바로 진행하려면 조합장 비리를 막는 것뿐만 아니라, 제대로 된 PM이 수반되어야 함을 똑바로 인지해야 할 것이다.
