매일일보 = 김승현 기자 | 지난 11일 한국은행이 기준금리를 한 차례 인하했지만, 암울한 상가 시장 분위기를 바꾸기란 역부족인 모양새다.
수익형 부동산이란 투자자가 수익을 목적으로 구매하는 부동산을 뜻한다. 수익형 부동산은 그 용도나 형태에 따라 크게 △주거용 △상업용 △산업용으로 구분된다. 상가나 오피스 등 사업체가 운영되는 공간인 상업용 부동산은 일반적으로 장기 임대 계약을 맺기에 안정적인 수익을 기대할 수 있다. 경기가 좋으면 더 높은 수익을 낼 수 있지만, 반대일 경우 공실률이 높아지는 단점도 존재한다.
일반적으로 수익형(상업용) 부동산 시장에서 가장 중요한 요인 중 하나는 금리다. 비주거 부동산이라는 특성상 금융당국의 기준금리에 민감하게 반응할 수밖에 없다. 실제 지난 11일 한국은행 기준금리 인하 전까지 약 3년 2개월간 금리가 상승과 동결을 거듭하는 동안 수익형(상업용) 부동산 거래는 급감했다.
국토부 연도별 상업용 부동산 거래량 추이에 따르면 상가 등을 포함한 상업용 부동산 시장 거래량은 3년 만에 반 토막 났다. 지난 2021년 6322건을 기록했지만, 2022년 4344건에서 2023년 3022건으로 줄었다. 지난 18일 기준 거래량은 2922건으로 지난 2021년 대비 절반 이하로 줄었다. 아직 올해가 끝나지 않았지만, 이러한 추세를 고려할 때 더 하락할 가능성도 있다.
거래액도 줄었다. 지난 2021년 18조7412억원을 기록했지만, 2022년 11조5290억원으로 7조원 가까이 감소했다. 지난 2023년에는 8조5872억원으로 10조원 아래로 내려갔다. 지난 18일 기준 거래액은 10조5539억원으로 10조원을 다시 넘겼지만, 아직 2022년 수준에도 미치지 못한다.
권대중 서강대 교수는 “그간 금리 상승과 그 여파로 인한 경기침체가 상업용 부동산 거래량을 축소한 원인”이라고 분석했다. 고준석 연세대 교수도 “임대수익률이 금리보다 높아야 하지만, 금리가 오르면 부동산 수익이 줄어들 수밖에 없는 구조”라고 설명했다.
전문가들은 지난 11일 한국은행이 38개월 만에 기준금리를 기존 3.5%에서 3.25%로 0.25%p 인하했지만, 여전히 높아 그 효과가 제한적이라고 밝혔다. 함영진 우리은행 부동산빅데이터랩장은 “유동인구나 MZ세대 유입이 많은 서울 내 일부 상권을 제외하면 제한적인 유입 효과에 그칠 것”이라고 예상했다.
정수민 부동산플래닛 대표는 “올해 부동산 시장은 거래량 증감을 반복하고 있다”며 “다만 시중은행 대출금리 상승과 비주택담보대출 연체율 증가 등 상업용 부동산 대출 시장이 위축된 상황에서 규제에 대한 유의미한 변화가 없다면 당분간 어려움이 이어질 수 있다”고 설명했다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “수익형 부동산 수익률이 개선될 수준(0.25% 인하)까진 아니다”라며 “향후 한국은행의 금리 인하 움직임을 더 지켜봐야 할 것”이라고 밝혔다.
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