[매일일보 김태혁 기자] 대부분의 부동산 전문가들은 올해 부동산 전망을 어둡게 보고 있다.

가계 부채와 금리 인상 가능성, 주택 공급 과잉, 정부 규제 강화, 정국 혼란 등 ‘부동산 악재’들이 곳곳에 산재해 있기 때문이다.

하나하나 꼼꼼히 따져 보자.

가계부채와 금리 인상 가능성은 가장 시급한 문제다.

만약 대한민국 금리가 인상되면 부동산 시장은 직격탄을 맞는다. 1300조원에 달하는 가계부채 중 절반은 주택담보대출(주담대), 이 중 변동금리 비중이 60%에 이른다. 금리가 오르면 주택수요가 줄어 거래가 위축되고 집값이 떨어져 시장이 가라앉는다. 더 나아가 빚을 갚지 못하는 가구가 늘면 가계와 금융권 부실로 이어져 한국 경제가 위태로워지는 악순환이 초래된다.

특히 미국 금리가 인상되면 국내 금리가 곧바로 인상되지는 않더라도 점진적으로 오를 가능성이 있고 금리 저점이 깨지면서 부동산 심리는 영향을 크게 받을 수밖에 없다.

주택 공급 과잉도 부정적인 요인으로 작용한다.

올해부터 2년간 78만여 가구에 달하는 입주 물량이 쏟아진다. 올해는 37만여 가구, 2018년 41만여 가구다. 내년만도 역대 최대치인 1999년 36만9541가구를 넘어선다. 입주 물량이 적었던 2012년 17만9031가구와 비교하면 배가 넘는다.

주택이 과잉 공급하면 집값은 자연스럽게 하락할 가능성이 있다. 다만 수도권보다 지방을 중심으로 하락세가 두드러질 것으로 예상된다. 집값이 하락하면 전세 값도 떨어지고 지역에 따라 역전세난이 발생할 수 있다.

이러한 조짐은 진작부터 나타나 지난해부터 부동산 경기는 관망세로 돌아서면서 매수 심리가 크게 위축됐다. 전세가격도 상승 폭이 둔화하는 모양새다.

자연스럽게 주택 공급 과잉으로 2~3년 후 부동산 시장이 폭락할 수 있다는 우려가 커지고 있다.

정부의 부동산 규제 강화도 큰 문제다.

분양권 전매 제한과 재당첨 금지 등을 골자로 한 11.3 부동산 대책이 10일로 시행 100일을 맞는다. 대책 시행으로 부동산 시장은 적잖은 충격을 받았다. 부동산 투기를 잡겠다는 정부 의도는 일단 성공한 셈이다.

그러나 ‘투기수요’ 외에 ‘실수요’까지 잡는다는 비판도 나온다. 주택시장 침체와 미국의 금리인상 움직임, 공급과잉 우려가 복합적인 상황에서 연착륙을 위한 정부 보완책이 필요하다는 지적도 크다.

부동산 시장이 얼어붙은 상황에서 규제책만 내민다면 장기적으로 큰 혼란이 우려된다. 부동산의 점진적인 변화를 유도하고 보완하는 정책 마련이 시급하다.

정국 혼란도 부동산 시장을 어둡게 하고 있다.

‘최순실 게이트’로 대변되는 정국혼란은 부동산 시장을 크게 위축 시키고 있다. 실제로 대부분 대기업 건설사들은 정국불안으로 인해 아직까지 2017년 사업계획을 짜고 있지 못하고 있다. 지금 무리하게 계획을 세워 나중에 백지화(?)되는 것보다는 향후 정국 추이를 좀 더 지켜보는 게 맞다는 생각을 하고 있다.

새로운 정권에 부합하는 부동산 플랜을 짜겠다는 것이다.

그러나 정작 정부는 “몇 년간 주택경기가 좋았던 것보다는 둔화하겠지만, 집값의 급격한 조정은 없을 것”이라면서 “현재 자산 가격을 버블(거품)이라고 보긴 어렵지 않나 생각한다”고 낙관론을 피고 있다.

그러나 이 말을 믿는 사람은 그리 많지 않다는 게 가장 큰 문제다.