[매일일보] 지난해 통계청 발표 기준으로 우리나라 국부의 87%는 부동산이 차지하고 있다. 자산 소유 주체 기준으로 구분해보면 고가의 부동산일수록 자금 동원 능력에서 개인에 비해 훨씬 압도적인 기업 소유의 부동산이 상당 부분을 차지하는 것으로 볼 수 있다.기업부동산은 각 기업체가 보유하고 있는 부동산으로서 회사의 경영의 기반이 되거나 회사 수익에 기여하는 부동산을 의미한다.기업 소유 부동산은 개인 소유 부동산에 비해 감정평가를 실시할 필요성이 상대적으로 많아진다. 주로 금융권 담보 제공을 통한 운영 자금 마련과 재투자 자금 마련, 기업부동산의 장부 가치 현실화를 통한 재무 구조 개선 등을 목적으로 감정평가를 실시하게 되기 때문이다.기업 보유 자산의 유동화 또는 장부 가격 현실화, 기업 자산의 상속 증여 등을 고려하고 있는 경영진 입장에서는 보유 자산의 감정평가가 어떠한 기준에서 이뤄지는지 알아두면 분명 기업의 재무 전략 수립에 도움이 될 것이다.기업부동산의 가장 중요한 부문을 차지하는 것은 공장일 것이다.‘감정평가 실무 기준’에 의하면 공장의 감정평가는 공장을 구성하는 개별 물건을 합산해 평가하는 것이 원칙이다. 다만, 계속적인 수익이 예상되는 경우 장래 수익을 예측해 적정한 환원이율로 할인하는 수익환원법을 적용할 수 있도록 규정하고 있다.
기업부동산 가운데 토지는 표준지공시지가를 기준으로 평가하는 것이 원칙이다. 대상 부동산과 용도 지역, 이용 상황, 주위 환경 등이 유사한 표준지공시지가 중에서 인근 지역에 위치한 것을 기준으로 삼아 시점 수정, 지역 요인 비교, 개별 요인 품등 비교, 그 밖의 요인 비교 등을 가해 대상 부동산의 감정평가액을 도출하게 된다. 표준지공시지가를 기준으로 도출한 감정평가액은 인근의 유사한 거래 사례를 기준으로 품등 비교해 도출한 거래사례비교법을 적용한 가격과 상호 비교 검토를 거쳐 최종 감정평가액을 결정하게 되는 구조다.기업부동산 중 건물은 원가 방식으로 감정평가를 수행한다. 원가 방식은 현재 시점에서 해당 건물을 새로 짓는데 소요될 것으로 예상되는 재조달 원가에 경과 해 수만큼 감가상각률을 적용한 뒤 면적으로 곱해 감정평가액을 결정하는 방식이다.기업 자체의 가치를 평가하는 경우도 있을 것이다.기업 가치는 해당 기업체가 보유하고 있는 유무형의 자산 가치를 의미하는 것으로, 자기 자본과 타인 자본의 합산으로 구성된다.기업 가치를 평가할 때는 장래의 수익력을 적절한 할인율로 현가화한 수익환원법을 적용하는 것이 원칙이지만, 자료 확보가 어려운 경우나 수익환원법을 적용하는 것이 어려운 경우 등 경우에 따라 원가법이나 거래사례비교법 등 다른 방법으로 감정평가를 할 수 있다.실무적으로는 수익환원법 가운데서도 장래 현금 흐름을 예측해 적정 할인율로 현가화한 할인현금수지분석법을 가장 많이 사용한다.기업부동산의 운영은 유동화를 통한 사업 자금 재투자의 원천이 될 것이고 창업주의 상속 증여의 주요한 대상이 되기 때문에 기업 주주와 경영자, 투자자, 임직원 모두에게 매우 중요한 사안일 것이다. 이를 원활하게 운영될 수 있도록 매개체 역할을 하는 것이 바로 감정평가이다. 감정평가 기법을 이해하고 감정평가서를 해독할 수 있는 능력이 있으면 기업이 보유한 자산에 대한 더 깊은 이해가 가능할 것이고, 이해를 바탕으로 더욱 더 합목적적인 기업 자산 운영이 가능해질 것이다.
