최근 국토교통부는 기업형 장기 민간임대주택을 대안으로 제시하며 전세폐지를 언급했다. 임차인들이 전세보다는 월세를 찾는 비율이 증가하고 있고, 매매가보다 전세가가 더 큰 폭으로 하락하고 있다는 등 전세의 소멸을 예견하는 언론기사도 심심치 않게 볼 수 있다.
근래 급속도로 확산되고 있는 전세에 대한 불신은 근본적으로 고액의 전세금을 회수하는 것에 대한 불안으로 귀결되는데, 그 도화선이 2022년 하반기부터 인천 미추홀구와 서울 강서구 화곡동 등을 중심으로 시작돼 전국적으로 확대된 '전세사기' 사건이다.
전세는 집주인 입장에서 보면 굳이 금융기관을 거치지 않고 세입자와의 전세계약을 통해 집을 담보로 현금을 조달할 수 있는 일종의 대출 수단이 되며, 임차인 입장에서는 월세보다 비교적 저렴한 거주비로 주거를 마련하는 수단이 되는데, 전세사기는 이러한 전세의 본질을 악용하는 범죄 수법이다.
전세사기는 대부분 다세대주택, 특히 오피스텔에서 발생되고 있다. 전세사기범들은 여러 세대의 오피스텔을 동시에 매수하면서 매매대금의 대부분을 금융기관으로부터 대출을 받아 마련하고, 금융기관에게 매수한 오피스텔들을 근저당권의 공동담보물로 제공한다. 그 후 전세사기범들은 공동담보물인 오피스텔들을 다시 전세계약의 목적물로 제공하면서 개별 임차인들로부터 막대한 전세금을 수령한 다음, 전세금을 변제하지 않고 잠적하게 된다. 때문에 임차인들은 자신들이 거주하고 있는 오피스텔을 통해서 전세금을 회수할 수밖에 없는데, 금융기관의 선순위 근저당권이 존재하고 있어 전세금의 회수 가능성은 현저하게 떨어질 수밖에 없다.
그런데 여기서 의문점이 발생하는데, '왜 임차인들은 거액의 대출금이 확인되는 근저당권이 존재함에도 회수여부도 불분명한 전세금을 지급하는가?'이다. 그러나 오피스텔을 임차하여 거주하는 임차인들의 면면을 살펴보면 대부분 청년과 사회초년생들이다. 그리고 필자는 임차인들로부터 위임을 받아 수많은 전세사기 사건을 진행하였는데, 놀랍게도 전세사기로 문제된 전세계약은 하나같이 공인중개사의 중개로 이루어졌다. 사회 경험이 없는 청년과 사회초년생들인 임차인들은 부동산거래에 관해 전문적인 지식과 경험을 가진 전문가인 공인중개사로부터 듣는 설명을 토대로 전세금의 회수 가능성을 판단할 수밖에 없는데, 중개사로부터 잘못된 정보를 제공받거나 막연히 중개사의 중개만을 믿고 전세계약을 체결하다가 낭패를 보게 된 것이다.
비록 전세사기로 촉발된 전세금 회수에 대한 불안으로 전세가 몰락하는 양상을 보이고 있지만, 전문가들은 집주인과 세입자의 이해관계를 바탕으로 탄생한 전세의 오래된 관행이 쉽사리 폐지되거나 소멸되지는 않을 것으로 예상하고 있다. 그러나 어느 판사가 전세사기범에게 중형을 선고하며 한 일침처럼, 한 개인의 욕망과 그 탐욕을 적절히 제어하지 못한 부조리한 사회 시스템이 선량한 피해자를 만들어서는 안 될 것이다. 전세 제도가 집주인과 세입자에게 가져오는 순기능만큼 그 운영도 정상적이어야 한다.
전세 제도의 근간을 뒤흔드는 전세사기에 대한 대책은 많은 전문가들로부터 제안되고 있지만 전세가 갖는 근본적인 한계로 이를 극복하기는 쉽지 않아 보인다. 다만, 전세사기의 기본적인 유형, 피해를 당한 당사자 그리고 주택의 소유형태 등을 종합적으로 고려하면 근래 확산된 전세사기는 다세대주택과 공동담보의 권리관계 등에 관한 낮은 이해도와 잘못된 정보의 제공으로부터 발생된 것으로 보인다.
따라서 임차인으로 하여금 전세금의 회수 가능성에 관한 충분한 판단이 가능할 수 있도록, 전세계약 목적물의 권리관계 등에 관하여 공인중개사를 비롯한 부동산 전문가들의 정확한 이해와 임차인들에 대한 충분한 정보 제공으로 전세사기를 예방할 필요성이 있다.
