최근 금융감독원은 부동산 PF 사업장에 대한 사업성 2차 평가를 마치면서 부실한 사업장에 대한 구조조정을 단행할 것으로 알려졌다. 지난 6월 금융회사의 객관적·합리적 PF 사업성 평가를 유도하기 위한 '사업성 평가기준'을 개선하고, 그 연장선으로 이번 평가가 이루어진 것으로 보인다. 부동산 PF 부실에 대한 우려가 커지자 금융당국이 체질 개선에 박차를 가하는 모양새다. PF(Project Financing)란 자금을 필요로 하는 사업(Project)의 사업성 즉, 사업계획과 미래의 현금흐름, 그리고 사업리스크를 평가하여 대출하는 금융기법을 말한다. 따라서 담보나 보증 없이 순수하게 사업성을 기초로 대출이 이루어지게 되므로 비소구금융(非遡求金融, non-recourse finance)의 특성을 가진다. 부동산개발사업에서도 토지확보와 건축에 막대한 자금이 필요하므로 PF를 통한 대출이 적극 활용될 수밖에 없는데, 현행의 부동산 PF는 다소 이질적으로 운영되고 있다. 대부분의 부동산개발사업에서 사업주체인 시행사의 자금력 부족으로 극히 적은 자본만 투입된 채 사업이 진행되므로, 대출을 해 주는 금융기관의 입장에서는 사업성 평가보다는 적절한 담보를 요구할 수밖에 없다. 이에 시공사(건설사)는 신용보강의 방법으로 금융기관에 상환보증과 책임준공확약을 하게 되는데, 만약 시행사가 대출금을 제때 상환하지 못하면 시공사가 대신 상환하거나(상환보증), 시공사가 준공일자를 지키지 못하면 시공사가 대출채무를 중첩적으로 인수(책임준공확약)하는 내용이다. 그리고 이러한 부동산 PF 기조에 발맞춰 신탁사도 시공사가 책임준공 의무를 이행하지 못하게 되면 대신 의무를 지기로 하는 '책임준공확약 관리형 토지신탁'을 상품화하기 시작했다. PF는 그 특성에 따라 담보나 보증 없이 순수하게 사업의 가치만을 평가하여 대출이 이루어져야 한다. 그런데 부동산 PF는 시공사와 신탁사의 신용보강을 기초로 대출이 이루어지게 되면서 저자본·고보증의 구조로 운용되는데, 이렇게 되면 금융기관의 사업성에 대한 평가가 소홀해지면서 금리와 부동산경기 등 외부적 요인에 따라 성패가 갈릴 수밖에 없게 된다. 금융기관이 외부 경기 요인에 따른 사업성을 충분히 고려하지 않은 채 대출을 실행하면, 금리 인상과 공사비 증가, 부동산경기 침체로 인한 미분양 물량의 누적 등 외부적 요인에 따라 사업성이 악화될 경우 그 부담은 고스란히 시공사와 신탁사에 전가된다. 부동산 PF 사업장에서의 책임준공확약 등 과도한 신용보강에 따른 책임을 막지 못함에 따라 워크아웃을 신청한 태영건설의 사례는 이러한 부동산 PF의 구조적 문제를 단적으로 보여준다. 부동산 PF의 정상화를 위해서는 금융기관이 사업성을 제대로 평가하고, PF의 원래 특성인 비소구금융으로서의 구조를 되찾을 수 있도록 정책적 개선이 필요할 것으로 보인다. 우선 금융기관이 대출 심사 시 담보와 보증 없이도 사업성만으로 대출 여부를 결정할 수 있는 기반을 조성해야 한다. 이를 위해 금융당국은 '사업성 평가기준'을 보완하여 평가 과정에서 사업 수익성과 리스크를 철저히 분석하도록 유도하고, 금융기관이 신용보강에만 의존하지 않도록 해야 한다. 금융기관의 사업성 평가가 부실할 경우 이를 제재할 수 있는 강력한 조치가 필요하며, 이를 통해 금융기관이 대출의 건전성을 높이도록 동기 부여할 수 있을 것으로 기대된다.