[매일일보] 정부가 다소 파격적인 수준의 '부동산활성화' 대책을 내놓았지만 당장 부동산 거래 활성화에 직접적인 영향을 주기는 어려울 것으로 보인다. 다만 정부의 적극적인 정책이 주택거래 침체에 심리적 반등을 줄 수 있어 이후 추이가 주목된다.
이번 대책은 정부가 침체된 주택 시장에 보내는 '신호'로 볼 수 있다. 당장 주택 거래 활성화와 부동산 가격 반등을 노리기보다는 '방치하지 않겠다'는 의지를 보여줬다는 평가다.
내용면에서 보면 정부는 사실상 투기지역에 지정된 강남 3구를 제외하고 총부채생환비율(DTI)을 폐지했다. 시장이 꽁꽁 얼어붙은 상황에서 일부 부채 증가에 대한 우려가 있더라도 주택거래 활성화를 통해 돈을 돌려야한다는 이야기다. 당초 시장에서는 DTI에 대해 10%포인트 안팎에서 상향이 이뤄질 것으로 전망했다.
일단 정부는 DTI 폐지로 인해 중산층, 서민들의 대출한도가 크게 늘어날 것으로 기대하고 있다. 또 대출의 60~70%는 상환능력이 있는 고소득자가 빌려가고 있어 가계부실을 초래할 가능성은 크지 않다고 보고 있다.
그러나 이 같은 정책이 곧바로 부동산 경기부양으로 이어질지는 미지수다. 대출 한도를 늘린다고해서 집값이 떨어지고 시장이 꽁꽁 얼어붙은 상황에서 중산층이나 서민이 돈을 빌려 집을 사는 선택이 쉽지 않기 때문이다.
특히 정부가 13%로 집계하고 있는 수도권 '실수요자' 중에서도 무주택 수요자의 경우 주택을 구입하는데 숨통이 트일 수 있지만, 이미 주택을 소유한 사람이 새로운 아파트를 구입하려는 경우에는 경기 침체가 망설이는 요인이 될 수 있다.
오히려 상환 능력을 갖춘 고소득자의 부동산 투기 수요를 부를 가능성을 배제할 수 없다. 투자 가치가 높아 투기지역으로 지정된 강남 3구가 제외됐지만, 투기수요는 다른 지역으로 몰릴 수도 있기 때문이다.
다만 이같은 조치로 부동산 경기 침체에 대한 심리적인 효과가 있다면 주택 거래 활성화를 기대해 볼 수 있다. 주택 가격이 지속적으로 하락하는 상황이지만 정부의 적극적인 정책으로 이후 집값 상승에 대한 기대감이 형성된다면 반등세가 올수도 있다는 것이 업계의 판단이다.
조민이 스피드뱅크 부동산연구소 리서치팀장은 "부동산 대책의 직접적인 효과로 인해 거래가 많아진다거나 가격 상승은 기대하기 힘들다"며 "추가하락에 대한 우려를 어느 정도 막아주는 효과가 있을 것"이라고 전망했다.
조 팀장은 "특히 DTI규제완화는 거래 활성화에 직접적인 도움을 준다기 보다 부동산 시장의 안정화를 추구하겠다는 정부의 상징적 의미를 담고 있어 심리적 보완 효과가 기대된다"고 설명했다. <MB정부 부동산 관련 주요 대책 일지>
◇2008년 6월11일 지방 미분양 주택 대책
▲지방 미분양 주택담보인정비율(LTV) 60%→70%로 완화
▲지방 미준양 취득시 1년간 취·등록세 50% 감면, 양도세 면제 2년 연장
▲매입임대주택 사업자 1년간 의무임대기간 10년→5년 단축, 면적요건 전용 85㎡이하→149㎡이하 완화
◇2008년 8월21일 주택공급 기반강화 및 건설경기 보완 방안
▲지방 미분양, 주공·주택보증이 분양가의 70~75%에 매입
▲민간건설사 택지비 산정시 가산비 인정
▲재건축 후분양 의무규정 폐지, 조합원 지위양도 허용
▲후분양 민간아파트 주택기금 지원
▲인천검단신도시 2만6000가구, 오산세교신도시 2만3000가구 조성
▲수도권 분양권 전매제한 공공택지 3~7년, 민간택지 1~5년으로 완화
▲30년 장기 보금자리론 공급 확대
▲지방광역시까지 1가구2주택 양도세 중과면제
▲주택건설사업자 토지 종부세 비과세 및 미분양 비과세 3년→5년 연장
▲최저가낙찰제 확대(300억원이상→100억원이상) 1년 연기
◇2008년 9월19일 국민 주거안정을 위한 도심공급 활성화 및 보금자리 주택 건설방안
▲2018년까지 수도권 300만각, 지방 200만가구 공급
▲보금자리주택 150만가구 공급
▲사전예약제 도입
◇2008년 10월21일 가계주거 부담완화 및 건설부문 유동성 지원·구조조정 방안
▲건설사 유동화 채권발행 위해 공적보증기관이 신용보강
▲투기지역내 준공후 미분양 담보대출 허용
▲건설사 보유토지 3조원까지 정부 매입
▲지방미분양 2조원까지 환매조건부 매입
◇2008년 11월3일 경제위기종합 대책
▲강남3구 외 주택투기지역 및 투기과열지구 전부 해제
▲재건축 소형평형의무비율 '85㎡이하 60%이상'으로 완화
▲재건축 용적률 법적 상한(300%)까지 허용
▲1가구2주택자, 지방 미분양 매각시 일반세율 2년간 적용
▲1가구1주택자, 지방 주택 취득시 1주택자로 계속 인정
◇2009년 2월12일 기획재정부 세제개편안 및 국토해양부 주택법·공급규칙 개정
▲미분양 주택 양도세 한시 감면…비과밀억제권역 5년간 전액, 서울 제외 수도권 과밀억제권역 5년간 50% 감면
▲민간택지 분양가상한제 폐지 발의(의원입법)
▲주택청약종합저축 신설, 분양가상한제 적용주택 재당첨 제한기간 1~5년으로 단축
◇2009년 8월27일 서민 주거안정을 위한 보금자리주택 공급확대 및 공급체계 개편방안
▲2012년까지 수도권 그린벨트내 보금자리주택 32만가구 공급
▲보금자리주택지구 5~6곳 지정, 연2회 사전예약 실시
▲위례신도시에 보금자리주택 2만2000가구 공급
▲생애최초 주택청약제도 신설 및 특별공급 비율 조정
◇2009년 7월~10월
▲수도권 주택담보대출 담보인정비율(LTV) 60%→50%로 강화
▲DTI규제 수도권 제2금융권까지 확대
◇2010년 3월18일 당정협의
▲지방의 미분양주택 양도세 감면 및 미분양 취·등록세 감면 1년 연장
▲지방 민간택지 주상복합아파트의 분양가상한제 폐지
◇2010년 4월23일 주택 미분양 해소 및 거래 활성화 방안
▲주택보증 환매조건부 매입 5000억원→3조원 확대, 준공전 미분양 2만 가구 매입
▲미분양 리츠·펀드로 준공후 미분양 5000가구 감축
▲주택금융공사, 1조원 규모 신용보강으로 건설사 회사채 유동화(P-CBO) 활성화
▲한국토자주택공사(LH) 준공후 미분양을 1000가구 매입
▲강남3구 외 6억원이하 85㎡이하 기존주택 매매자에 2억원(연 5.2%)까지 융자
◇2010년 8월29일 실수요 주택거래 정상화와 서민·중산층 주거안정 지원방안
▲무주택 및 1가구1주택자 대출에 한해 DTI 한시적 자율화
▲생애최초 주택구입자금 신설, 2억원까지 주택기금 지원
▲다주택자 양도세 중과 완화 2년 연장, 취·등록세 감면 1년 연장
▲주택기금 전세자금 대출한도 4900만원→5600만원
▲주택금융신용보증기금 전세자금 및 전세금 반환자금 대출보증 지원 강화
▲보금자리주택 사전예약 물량 80%→50% 축소, 예약시기 조절
▲민영 보금자리주택 공급비율(25%) 상향조정
▲3조원 규모 P-CBO 및 CLO 순차발행
▲환매조건부 매입대상 및 업체별 매입한도 확대
▲미분양 리츠·펀드 매입대상 확대
