매일일보 = 이보라 기자 | 27일부터 1년간 전세 보증금 반환 용도에 한해 대출 규제를 완화한다.
금융위원회는 27일부터 역전세 반환 대출 규제 완화를 시행한다고 밝혔다. 전셋값 하락으로 세입자의 전세보증금을 돌려주지 못하는 ‘역전세난’을 해소하기 위해 마련했다. 집주인에 대해 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 규제 대신 총부채상환비율(DTI) 60%를 적용한다는 내용이다.
전 금융권의 대출 원리금을 따지는 DSR와 달리 DTI는 주택담보대출을 제외한 다른 대출은 이자 상환분만 반영한다. 정부는 다른 대출이 없고 연 소득이 5000만원인 집주인이 대출금리 4%, 30년 만기로 대출받을 경우 기존보다 대출 한도가 1억7500만원가량 더 늘어날 것으로 추산했다.
집주인이 임대사업자라면 임대업 이자상환비율(RTI)을 현행 1.25~1.5배에서 1배로 낮춘다. 대출 금액은 보증금 차액 내에서 지원한다.
후속 세입자가 당장 구해져서 전세금 차액분만 대출받으면 되는 경우뿐 아니라 후속 세입자를 구하지 못한 경우에도 완화된 대출 규제가 적용된다. 우선 완화된 대출 규제(DTI 60%, RTI 1배) 범위 내에서 반환 자금을 지원하되, 1년 이내에 후속 세입자를 구해 해당 전세금으로 대출금액을 상환하도록 할 예정이다.
기존 세입자 퇴거 후 집주인이 입주하는 경우에도 자력 반환 능력(현재 거주 주택의 전세 보증금 등)을 확인하고 반환 자금을 대출받을 수 있다. 단 집주인은 대출 실행 뒤 한 달 내 입주해야 하고 최소 2년 이상 실거주 여부 모니터링이 병행된다.
이번 규제 완화가 갭투자 등에 악용될 수 있다는 우려가 나오는 가운데 정부는 타 용도로 활용되지 않도록 엄격히 관리한다는 방침이다. 우선 지원 대상을 이 같은 규제 완화 방침이 공개된 지난 3일 이전 체결된 임대차 계약 건 중 내년 7월 31일까지 계약 만료 등으로 반환 수요가 발생하는 경우로 한정했다.
지원 과정에서 집주인이 대출 외 다른 방법으로 보증금 상환을 할 수 있는 방법이 없는지 확인하고, 대출 실행 시 은행이 현 세입자에게 직접 지급하기로 했다. 반환 대출 이용 기간 중 신규 주택 구입도 금지한다. 주택 구입이 적발될 시 대출금 전액을 회수하고 3년간 주택담보대출을 받지 못하도록 할 계획이다.
집주인의 주택담보대출 실행에 따른 근저당 설정으로 신규 세입자의 보증금이 후순위로 밀리는 문제도 제기된다. 정부는 집주인이 후속 세입자 보호 조치를 취하는 것을 전제로 대출 규제 완화 혜택을 지원한다는 설명이다. 집주인은 후속 세입자와 ‘전세금 반환보증 가입’을 특약으로 하는 임대차계약을 체결해야 한다. 집주인은 후속 세입자가 입주한 뒤 3개월 이내 전세금 반환보증 가입 또는 보증료를 납입해야 한다.
주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(주금공·HF), SGI서울보증에서 새로운 보증보험 상품을 만들어 한시적으로 운영하기로 했다. 전세보증금 한도가 없고 세입자가 가입(보증료는 집주인 대납)하는 상품은 27일부터 이용할 수 있으며 집주인이 직접 가입할 수 있는 상품도 다음 달 출시된다.
