2020년 7월말 시행된 임대차3법은 전·월세 상한제, 계약갱신청구권, 전·월세 신고제를 도입한 개정 주택임대차보호법 및 부동산거래신고법을 말한다. 임대차3법이 시행된 2년여 동안 주택임대차 시장은 매물의 감소, 전세의 월세전환, 임대인 임차인간의 갈등과 분쟁, 관련 소송과 분쟁 증가 등의 부작용이 생겼다. 아울러 임차인의 거주기간을 연장하고 보호하려던 취지는 임대인의 선택의 자유를 박탈했다는 여론을 잠식시키지 못했다. 임차인의 권리보호는 집을 구하던 또 다른 서민의 피해로 이어지기도 했다. 시장의 전월세 물량이 묶여버리거나 매매 등의 거래량이 타격을 받거나, 통제를 받게 된 것과 집주인, 세입자 간의 소송이 많아지게 된 문제 등이다. 가장 분쟁이 많은 계약갱신 청구권의 권리에 관한 문제는 임대인과 임차인, 두 가지 권리를 과연 평등하게 나누었냐는 것이다. 임대차3법 이후 집주인이 실거주를 이유로 임차인의 갱신을 거절하고 집을 매매하거나 제 3자에게 임대를 내줬을 경우 임차인이 분쟁조정을 신청하고 손해배상을 요구하는 사례는 새로운 제도에 대한 적응과정이라고 보기에는 여기저기 문제를 야기했다. 집주인의 입장에서는 재산권과 임대인의 권리를 극단적으로 제한하고 있다는 불평이 쏟아졌고, 법조항이 어떤 한쪽을 향해서만 권리를 보호하고 있지는 않은지에 대한 검토의 요구가 나오기 시작했다. 간과하지 못한 문제는 임대기간 2+2가 끝난 시점에서의 시세를 찾아가게 될 전세금액도 뜨거운 관심사다. 계약갱신청구권을 1번 사용했던 전세계약은 이제 막을 내리며 세입자가 다른 집으로 이사를 해야 하는데, 기존의 보증금으로 비슷한 주택의 입주가 힘들 가능성이 많아졌다. 거주 안정성이 보호를 4년만 받았고, 오히려 더 불안하게 되었다는 여론도 무시할 수 없다. 수십 년 자리 잡았던 전월세 시장의 법칙을 사회적인 합의나 점검, 피드백, 유예기간 없이 급격히 도입했던 결과는 혹독하다. 거주 안정성, 주택가격, 물가, 금리인상, 대출규제, 세금부담, 코로나19 등이 뒤엉켜 임대인과 임차인은 예전보다 날카로운 각을 세우고 있다. 법조항의 사례가 많지 않고 애매할 경우, 각자의 권리를 인증받기 위해서 소송이라는 방법을 써야 한다면 말 한마디 조심해야 하며, 어쩌면 모든 대화를 문자나 서면으로 주고받으려 할지 모른다. 주택임대차보호법이 제정됐던 1981년과 임대기간이 2년으로 늘어난 1989년부터 30년이 지난 지금까지 전세난과 급격한 가격 인상에 관한 문제점이 지적됐지만 이 문제는 실제 시장에서의 주택가격에 팽팽하게 반영되고, 집주인의 재산이라는 점에서 재산권자의 실제 사용 앞에서는 집주인의 사용권리를 보장해줘야 한다. 바쁜 세상에 집주인이 실제 거주를 하는지 안하는지 감시를 하거나 미행을 하는 웃기고도 슬픈 일들이 벌어지고, 만약 실거주가 아닐시 소송을 각오하는 일들은 대단히 불편한 진실이 됐다. 법률이 인정한 권리와 세입자가 보호받는 주거안정이 과연 4년뿐인 건지, 난무하는 손해배상의 해결법은 실제로 주거안정 해결의 열쇠가 될 리 없다. 한국의 자가 점유율 중 전체 가구의 40%가 세입자임을 감안하면 세입자 주거불안의 문제는 극단적인 처방보다는 장기적으로 적용될 수 있는 주거정책이 나와야 할 것이다. 임대차 계약은 양쪽간의 관계이자 권리이다. 양쪽의 합리적인 상호작용이란 한쪽이 다른 한쪽을 감시하는 것이 아닌, 장기적이고 양쪽 모두의 이해가 가능한 협의의 결과물이어야 돼야 할 것이다. 강한 상대에 강하게만 대치해 좋은 결과가 나올 리 없고, 약한 상대에 약하게만 대응한다고 문제가 해결될 리 없다. 세상의 일에는 법률이나 원리원칙으로만 따질 수 없는 ‘양보’와 ‘이해’ 그리고 ‘호의’ 같은 것도 분명 존재하기 때문이다.