[매일일보 이소현 기자] 한국 부동산시장은 지난 2017년부터 주택담보대출비율(LTV), 총부채상환비율(DTI) 규제를 강화해 비교적 리스크가 적은 것으로 평가되어 왔다. 그런데 지난해 11월 한 증권회사는 이같은 세간의 인식을 부정하는 보고서를 발간했다. 2020년 이후 갭투자가 부동산 시장에 침투해 실제 부실은 이보다 크다는 것. 당시 보고서는 크게 주목받지 못했으나, 1년 가까운 시간이 흐른 지금 이들이 지적했던 '갭투자 리스크'는 점차 가시화되고 있다.
이달 주택 3400여 채를 매입한 전세사기 조직이 적발되고 주범 3명이 구속됐다. 전국 최대 규모의 전세사기다. 이들은 매맷값보다 높게 전세보증금을 책정하고 남은 돈으로 주택을 매입하는 갭투자를 통해 규모를 늘려갔다. 세입자가 대신 대출 및 자금을 마련하면서, LTV 70, 80% 제한과 다주택자의 주담대 금지를 무력화 시킨 것. 시장에서는 일찍이 이같은 일이 성행해 가격이 낮은 빌라 등은 매맷값이 아닌 전세대출의 한도로 전셋값 상한이 정해지는 경우가 많았다.
문제는 이같은 갭투자가 집값 급등기에 활성화된 데다, 정확한 규모를 파악하기 힘들다는 점이다. 정부 당국이 전세보증금 승계 등을 통한 갭투자 거래를 포착할 수 있게 된 것은 자금조달계획서 작성이 의무화되고 조정대상지역이 대폭 확대된 2020년 이후부터다. 이 또한 규제지역 또는 6억원 초과 주택 등으로 적용대상이 제한되고 있다. 기존의 투자자에 이어 2030대 실수요자까지 갭투자에 뛰어들었으나, 전세를 통해 실제 거래된 정확한 액수는 가늠하기 힘들다는 뜻이다.
갭투자가 깜깜이로 남아 있는 사이 전세대출 규모는 매년 30조씩 증가했다. 2019년 98조7315억원에서 2020년 132조3101억원, 2021년 162조119억원 규모다. 이런 가운데 집값 하락과 금리 인상으로 세입자들이 전세 보증금을 돌려받지 못할 위험성은 점차 커지는 중이다.
'사슬의 강도는 가장 약한 고리에 좌우된다'는 말이 있다. 다른 모든 고리가 튼튼하더라도 한 곳이 끊어지면 전체가 무너지게 된다는 뜻이다. 정부는 최근 들어 전세사기 피해 방지책을 발표하고 엄정 수사를 원칙으로 전세사기 적발에 나서는 중이다. 보증금 미반환 피해와 더불어 유동성 자체에도 주목할 필요가 있다는 것이 전문가들의 진단이다. 고가 주택의 전세대출 혜택을 축소하거나, 임대인의 사업자 등록을 의무화하는 등의 유동성 축소를 위한 대책 마련도 전문가들은 조언하고 있다.
