주택도시보증공사(HUG)가 최근 발표한 '민간 아파트 분양가격 동향'에 의하면, 2024년 9월 말을 기준으로 서울 민간아파트의 평균 분양가(공급면적 기준)는 ㎡당 1338만3000원으로 전년 대비 38% 상승했다. 전국 민간아파트의 평균 분양가는 ㎡당 569만2000원으로 전년 대비 13.31% 상승한 것으로 나타났으며 특히 서울 민간아파트의 평균 분양가는 역대 최고치를 기록했다. 이러한 분양가 상승의 원인 중 하나로 공사비 증가가 지목되고 있다. 부동산업계에서 '지금 분양가가 가장 저렴하다'라는 말이 나올 정도이다.
코로나19 사태와 우크라이나 전쟁으로 인한 글로벌 공급망 불안 등으로 급등한 원자재비는 지속적으로 인상되고 있으며, 인건비도 함께 상승하는 등 전반적인 공사비 증가 추세는 누그러질 기미가 보이지 않는다. 그러자 정부는 2024년 10월 2일 자재비, 인건비, 공공조달의 공사비 3대 안정화 프로젝트를 가동한다면서 '건설공사비 안정화 방안'을 발표하기는 했지만 건설업계의 반응은 냉담하다.
정부는 자재비 증가의 주된 원인을 시멘트 가격의 증가로 지적하면서 이를 억제하겠다고 했지만 정작 시멘트 가격이 전체 공사비에서 차지하는 비중이 높지 않아 그 영향은 미미하다. 또 인건비 상승은 주52시간제, 중대재해처벌법의 확대 적용 등 안전과 노동 규제로 인해 더 이상 단기적으로 억제하기 어려운 상황이다. 층간소음 보완시공의 의무화 등 환경과 관련된 규제도 시공사들의 비용 부담을 가중시키고 있다.
공사비가 증가하니 이에 따른 분쟁도 발생되고 있는데, 두드러지는 곳이 재개발·재건축 현장이다. 시공사는 급격한 상황의 변화로 수익성 확보를 위해 조합 측에 공사비의 인상을 요구할 수밖에 없는데, 조합원들의 입장에서는 분담금이 늘어나니 서로의 입장이 충돌하게 되는 것이다.
최근 창원의 한 주택재개발 현장에서는 시공사가 공사비 인상을 요구했으나 조합원들의 반대에 부딪히자 '입주불가'를 통보하는 사태가 벌어졌고, 그러자 조합원들은 시공사를 상대로 입주방해를 금지하는 가처분 소송을 제기하기도 했다. 이러한 분쟁은 공사비 상승에 따른 부작용 중 하나로, 시공사와 조합 간의 갈등을 단적으로 보여준다.
정부는 서울과 수도권에 42만7000호에 달하는 주택과 신규택지의 공급을 골자로 하는 '8·8 부동산 대책'을 발표하면서 재개발·재건축과 같은 도시정비사업에 대한 규제 완화정책 등을 내놓았지만, 절차의 간소화 외에 급등하는 공사비를 억제하지 못하면 시공사들의 입장에서는 수익성 저하로 신규 재개발·재건축 현장의 수주를 기피할 수밖에 없고, 이는 결국 주택 공급의 저하로 이어지게 된다. 서울시가 역점사업으로 추진한 신속통합기획이 부진한 원인 중 하나로 공사비 증가가 지목되는 이유이기도 하다.
부동산시장의 안정성을 저해하는 요인은 매우 다양할 수밖에 없다. 그리고 그 요인 중 하나는 공사비 증가다. 공사비 증가에 따른 분양가 상승은 기존 주택의 가격을 자극하는 부작용을 낳게 되고, 시공사가 수익성을 문제로 신규 주택의 공급에 소극적이게 되면 수요에 부응하지 못하게 된 부동산시장의 불안정성도 높아질 수밖에 없다. 정부는 이러한 문제를 파악하고 공사비를 억제 시키고자 대책을 세우고는 있지만, 그 효과는 제한적일 것으로 보인다.
공사비 증가 문제는 단순히 건설사의 이익 추구로만 치부할 것이 아니라, 경제적 요인과 건축 환경의 변화 등을 종합적으로 고려한 정책적 대응이 필요하다. 환경 규제나 노동 시장에 대한 정책도 시공사들의 부담을 완화할 수 있도록 조정되어야 하며, 단순한 규제보다 장기적인 주택 공급 안정화와 연계된 종합적인 대책이 절실한 때이다.
