서울 전월세 시장이 심상치 않다. 전세매물이 확 줄었고 거래도 부진하다, 전세금은 2년전보다 ‘억‘소리가 날만큼 껑충 뛰었다. 오른 전세금을 감당하지 못해 반전세나 월세로 전환하는 사람들이 급증하고 있다. 그런데 오는 8월 임대차3법 시행 2년이 되면 상황은 더 심각해질 전망이다. 계약갱신청구권을 한번 써 전세기간(2+2년)을 다 채운 전세매물이 나올 경우 신규계약을 맺을 때 그동안의 전세값 상승분을 한꺼번에 반영할 가능성이 높다. 세입자는 대출로 오른 전세금을 충당하지 못하면 월세로 내몰리거나 외곽으로 옮겨야 할 처지가 된다. 그야말로 ‘전세대란’이 우려되는 상황이다. 오는 5월 10일 출범하는 새 정부는 첫 과제중 하나로 ‘전세시장 안정’이란 특명을 받게 됐다. 다주택자 양도소득세 중과 1년 유예가 새 정부 주택정책의 첫 조치로 기록되겠지만 새 정부 주택정책의 성패를 가늠하는 첫 시험대는 ‘전세대책’의 성공여부가 될 것으로 보인다. 우리나라 자가보유비율은 2020년 기준으로 60.6%, 수도권은 53.0%다. 집주인이 자기집에 살고 있는 비율인 자가점유율은 더 떨어진다. 전국 57.9%, 수도권 49.8%에 그친다. 결국 국민 절반정도는 남의 전세나 월세로 살고 있다는 얘기다. 그만큼 전월세 대책이 집값 안정대책 못지 않게 중요하다. 최근 전세시장 불안은 ‘임대차3법’ 후폭풍 때문으로 분석된다. 그런데 더불어민주당이 국회를 장악하고 있는 상황에서 임대차3법을 뜯어고치거나 폐지하기는 물리적으로 쉽지 않은게 사실이다. 그리고 임대차3법은 ‘서민 주거안정’이란 입법취지로 만들어진 법이다. 부작용이 적지 않더라도 세입자 보호라는 순기능이 분명히 있다는 점을 간과할 수 없다. 윤 당선인은 대통령선거당시 임대차 3법 전면 재검토를 공약했지만 최근 대통령직 인수위원회가 임대차3법의 폐지보다는 수정 보완하는 방향으로 가닥을 잡은 것도 이 때문이다. 추경호 경제부총리 겸 기획재정부 장관 후보자는 "이미 시장에서 상당 기간 적응 기간을 거친 임대차 3법에 대해 단기에 급격한 제도 변화를 모색할 경우 또 다른 시장 혼란을 초래할 수 있다"고 말했다. 추 후보자는 "임대차 3법은 직접적인 가격 규제 정책으로, 시장 왜곡을 유발할 수 있다“며 "공급 확대를 통한 시장 친화적 임대차 시장 수급 안정을 최우선 정책 기조로 추진하겠다"고 밝혔다. 이는 임대차3법을 수정보완하면서 전세공급을 늘리는데 정책의 좃점을 맞추겠다는 의미로 풀이된다. 하지만 등록임대사업자 활성화나 매입임대 확대 등 과거 정부에서 활용한 임대주택 공급확대 정책만으로는 전세시장 안정에 한계가 있어 보인다. 시간도 촉박하다. 새 정부 출범 직후 서둘러 대책을 내놓지 않으면 때를 놓칠 가능성도 있다. 특히 6월 지방선거에 휩쓸려 ‘표심’을 얻으려는 선심성 대책에 전세대책의 우선순위가 밀린다면 전세대란을 막기 힘들다. 새 정부가 주택정책 첫 단추인 전세시장 안정에 성공해 국민들의 지지를 받으며 임기 5년을 활짝 열 수 있기를 기대한다.