김동환 서울사이버대학교 부동산학과 학과장 | 최근 하반기 주택경기에 대한 관심이 많아 지면서 연구기관 또는 전문가들이 다양한 전망을 내놓고 있다.
부동산 전망은 주관적인 견해가 아닌 객관적인 데이터를 기반으로 이뤄지는 것이 중요하다. 특히 주택경기에 영향을 미치는 변수들로 금리·실물경기·수급 정책변화 및 심리변화를 꼽을 수 있다.
먼저 금리는 부동산시장에 미치는 영향력이 크다. 미국은 9월께 금리를 인하할 것이라는 전망이 많고 한국은행도 올 하반기, 이르면 9월에 기준금리를 인하할 것이라는 예상이 나온다. 올해 금리 인하 횟수는 많으면 두 차례 정도에 걸쳐 진행될 것으로 보인다.
금리 인하로 주택 가격이 오른 사례는 많다. 2008년 글로벌 금융위기 이후 미국이 금리를 인하했고 2009년부터 2013년까지 주택가격이 꾸준히 상승했다. 우리나라도 지난해 주택담보대출(주담대) 금리가 4.5%에서 4.0%로 인하된 뒤 주택 거래량이 10%가량 늘었다.
실물경기 및 경제성장률(GDP) 측면에선 OECD(경제협력개발기구)가 올해 우리나라 경제성장률 전망치를 2.2%에서 2.6%로 상향 재조정했고, 물가상승률은 2.6%로 하향 조정했다.
미국을 중심으로 한 글로벌 경기회복과 내수활성화가 주요인으로 정부의 대규모 인프라 투자와 소비 진작 정책이 경제 성장을 견인함으로써 경제 성장은 주택 수요를 증가시켜 주택시장에 긍정적인 영향을 줄 것으로 보인다.
주택시장 수급 흐름은 올해 주택시장은 인허가·착공·분양 물량 동반 급감으로 입주 물량 부족은 전세값과 매매가의 상승 요인으로 작용할 전망이다. 국토부 자료를 보면 작년과 재작년 수도권 아파트 평균 인허가 물량은 19만7000여 가구로 과거 10년간 평균 인허가 물량(28만7000가구) 68.6% 수준에 불과하다.
여기에 최근 공사비 상승과 PF 부실 위기로 착공 감소가 불가피한 상황이다. 이는 입주 물량 감소로 이어질 전망이다. 올해 인허가 물량은 38만 가구 수준으로 2017년부터 2021년 연간 평균치 54만 가구 보다 30%가 줄어든 규모다. 이 같은 주택 수급 불균형은 집값 상승 압력을 더욱 가중시킬 수 있다.
전세시장도 하반기 주택시장 전체를 불안하게 하는 중요한 변수다. 한국부동산원에서 발표한 주택가격 동향을 보면, 서울 전셋값은 58주 연속 상승하고 있다. 이는 전세수요가 여전히 많다는 것을 의미한다. 빌라·오피스텔 전세 사기로 아파트에 대한 전세수요가 높아지면서 전세가격은 계속 상승할 것으로 예상된다.
서울의 아파트 전세 매물은 1년 전보다 20%가량 줄어든 상황이다. 임대차법으로 강화된 전세계약 만기가 7월부터 도래하면 전세값은 더 오를 수 있다. 전세값 상승으로 전셋값과 매매가격 차가 좁혀지면서 매매 수요를 자극할 수 있고 전세로 거주하는 세입자들이 내집 마련 수요로 전환할 가능성도 높아진다. 수도권에서 갭투자가 다시 확산할 수 있고, 작년 말부터 전세공급이 부족한 상황에서 매매로의 전환이 가속화될 수 있다.
공사비·분양가 상승도 집값 상승 요인이다. 작년 평균 건설 자재비는 전년 대비 10% 상승했고, 올해도 8% 이상 상승할 전망이다. 가파른 분양가 상승은 주택 수요자들에게 추가 부담으로 작용할 수 있다. 또한 1기 신도시 재건축 추진으로 향후 주변 지역에서 전세시장 수요가 증가해 전세가격이 뛰고 매매가격을 자극할 수 있다.
이처럼 올해 하반기 주택시장은 여러 호재로 인해 긍정적인 심리가 우세할 것으로 보인다. 다만 서울·수도권과 달리 지방에서는 주택가격이 정체되거나 하락할 가능성이 여전히 남아 있다.
수도권은 높은 수요와 제한된 공급으로 인해 가격 상승이 예상되지만, 지방은 인구 감소와 경제 침체로 주택 수요가 약세를 띄고 있다. 서울과 경기도 지역 주택가격은 5% 이상 상승할 것으로 예상되지만, 지방 소도시의 주택가격은 하락하거나 정체될 가능성이 크다.
결론적으로 서울·수도권 위주로 집값이 계속 상승할 수 있는 긍정적인 분위기가 예상되지만, 공급 부족·공사비 상승·인구 감소 등 불확실성도 여전해 변화를 주의 깊게 살펴보면서 신중한 투자와 정책적 대응이 필요할 것으로 보인다.
