전문가들, 시장 관망세에 신중한 구매·투자 당부
매일일보 = 김승현 기자 | 한국은행 기준금리 인하에도 주택 거래량과 집값 상승폭 변화가 크지 않은 가운데 추가적인 금리 인하 시점 및 대출규제가 향후 부동산시장 변수로 작용할 전망이다.
14일 주택산업연구원 하반기 주택시장 전망에 따르면 부동산 경기 침체로 인한 주택 인허가·착공 급감에 의한 공급 부족이 누적될 경우 오는 2024년 혹은 2025년 집값도 오름세가 될 것으로 전망된다.
김덕례 주산연 연구원은 “지난해와 올해 주택 공급이 부족한 상황이 이어진 점은 집값 상승세에 영향을 주는 요인”이라며 “올해 착공 물량은 35만 가구로 지난해 24만2000가구보다 늘었지만, 예년 평균(52만 가구)에 비하면 크게 부족해 집값 오름세가 나타날 수 있다”고 설명했다.
지난해 대비 267만원 오른 분양가도 실수요자에 피로감을 더했다. 부동산R114에 따르면 이달 전국 아파트 분양가는 3.3㎡당 평균 2067만원을 기록했다. 이는 지난해 1800만원(평균)을 넘어선 수치로 84㎡타입으로 계산 시 9078만원이나 오른 셈이다.
다만 전문가들은 공급 부족과 분양가 상승이 집값 그래프와 거래량 상승을 이끌 수는 있어도 그 폭은 크지 않을 것으로 내다봤다.
김인만 김인만부동산경제연구소 소장은 “지난 봄부터 여름까지 서울 집값이 짧은 시간에 급등할 때 금리 인하에 대한 기대감이 이미 반영된 바 있다”며 “단기 급등에 따른 피로감은 만연한데 금융당국을 중심으로 시중은행도 대출을 더 깐깐하게 관리할 가능성이 크다”고 강조했다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “기준금리 인하는 장기적으로 부동산 가격에 영향을 미칠 테지만, 현재 그 영향은 제한적”이라며 “시장거래를 활성화할 만큼의 유의미한 수준이 아니라면 부동산시장에 미치는 영향은 크지 않을 것”이라고 덧붙였다.
서울과 수도권 내 분양가상한제 적용 지역에만 청약이 몰리고 ‘얼죽신’(얼어 죽어도 신축) 추세가 여전한 점도 부동산시장 전체가 흔들리지 않은 근거 중 하나로 꼽혔다.
실제 한국부동산원 통계에 따르면 지난 6월부터 8월까지 5년 이하 서울 내 신축 아파트 가격은 5.7% 올랐다. 이는 같은 가긴 서울 전체 아파트 상승률(3.1%)의 약 2배로 강남이나 집값이 비싼 지역의 신축 아파트에 대한 구매 수요만 강했던 셈이다.
서울 아파트값 상승세는 둔화했다. 한국부동산원에 따르면 지난 10월 첫 번째 주 서울 아파트값은 지난주 대비 0.1% 상승에 그쳤다. 지난 9월 두 번째 주(0.16%) 이후 상승 폭이 줄어들며 신축아파트와 다른 양상을 보인 것이다.
특정 지역이나 신축을 제외한 부동산 거래가 줄자 매물도 쌓였다. 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 지난 11일 기준 서울아파트 매물은 8만5019건으로 가장 많은 매물이 쌓였던 지난 5월 15일(8만5595건)에 근접했다. 지난 8월 7만7000건대로 줄었지만, 다시금 시장에 나온 매물이 늘어난 것이다.
권대중 서강대 교수는 “대출규제 강화로 매수 심리가 위축됐다”며 “그간 집값 급등으로 인한 피로감과 대출한도 축소로 인해 실수요자들이 시장을 관망하는 중”이라고 분석했다.
부동산시장이 예측 불가능한 관망세로 접어들자 전문가들은 자금 여력이나 대출한도를 감안한 신중한 구매와 투자가 필요하다고 당부했다.
윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 “한국은행이 기준금리를 인하(0.25%p)했지만, 지금은 시장금리가 더 중요한 상황”이라며 “당분간 시장 관망세가 이어질 수 있기에 은행에서 금리를 조정하는 상황을 지켜봐야 할 것”이라고 당부했다.
김규정 한국투자증권 전문위원은 “금리가 인하됐지만, 가격 양극화가 거래 불균형이 발생할 가능성은 여전히 존재한다”며 “주택 마련을 계획하는 이들은 시장 상황을 잘 살펴야 할 것”이라고 덧붙였다.
현재로서는 오는 2025년 상반기로 예상되는 추가 금리 인하가 단행되면 거래량이 늘고 집값 상승폭이 다시금 확대될 것으로 보인다.
최환석 하나은행 부동산투자자문센터 센터장은 “기준금리 인하 기대감이 앞서 반영된 탓에 공격적인 투자로 지금 당장 부동산 매입에 나서기란 부담스러울 수 있다”며 “이달까지 상승세가 둔화하며 매매 회전율이 떨어질 수 있지만, 향후 금리 인하와 전셋값 변동이 수반될 시 내년 1~2월 상승세가 커질 여지는 있다”고 분석했다.
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