정부가 ‘1기 신도시 특별법’을 발표하며 20년이 넘은 노후 택지지구의 정비사업의 물꼬를 터줬다. 특별법은 안전진단 완화나 혹은 면제, 용적률 최대 500% 허용, 리모델링 때 증축 가구 수를 20%까지 상향해주는 등 파격적인 내용을 담고 있다. 이른바 ‘3종 선물 세트’라 할만한 파격적인 혜택에 더해 이번 법안의 적용 대상으로 선정돼 직접적인 수혜를 입게 될 특별정비구역 지정 권한을 지방자치단체에 이관해 정비사업에 더욱 속도를 붙인다는 계획이다. 특별정비구역으로 지정되면 재건축 안전진단이 완화되고 자족 기능이나 대규모 기반 시설 등을 확충해 공공성을 강화할 경우 아예 안전진단이 면제된다. 더욱이 용적률과 건폐율을 완화해 더 많은 주택을 지을 수도 있게 된다. 법안에 따르면 토지의 종 상향을 통해 준주거지역으로 용도를 변경할 경우 건폐율은 50%에서 70%로, 용적률은 150%에서 500%까지 높아지게 된다. 2종에서 3종으로 바꾸기만 해도 건폐율은 50% 그대로 유지되지만 용적률을 150%에서 300%로 두 배나 높아지게 된다. 리모델링 규제도 크게 완화됐다. 기존에는 가구 수를 15% 이내에서만 늘리는 것이 가능했지만 특별정비구역에서는 20%까지 늘릴 수 있게 된다. 1기 신도시 특혜 논란이 이는 것도 이러한 파격적인 혜택들 때문이다. 이를 의식한 정부도 조성된 지 20년 이상, 100만㎡가 넘는 택지로 적용 대상에 ‘단서조항’을 달았다. 더 나아가 인접 택지지구와 합쳐서 100만㎡를 넘는 택지지구도 이번 특별법 적용 대상에 포함된다고 밝혔다. 이번 특별법이 국회를 통과할 경우 서울과 지방의 노후화된 택지지구의 개발이 탄력을 받을 것으로 보인다. 현재 이 기준을 충족하는 택지만 전국적으로 49곳에 달하는 것으로 파악된다. 여기에 인접지구와 함께 개발을 추진하는 택지가 대거 늘어날 것으로 보여 전국 주요 택지지구는 대부분 적용 대상이 될 전망이다. 한마디로 전국 곳곳에서 마구잡이식 개발이 이루어질 수 있다는 얘기다. 특히 목동과 상계동 등 서울의 택지지구는 종 상향 등을 통해 고밀개발에 나설 것으로 전망된다. 이 과정에서 난개발의 우려도 적지 않다. 난개발을 어떻게 효율적으로 막을지에 대한 대비책도 세워두어야 한다. 또 대규모 재개발로 인한 전세 수요가 급증하면 집값을 자극하는 상황에 대한 대비책도 마련해 두어야 할 것이다. 고금리 등의 영향으로 부동산 침체가 계속되고는 있지만 ‘1·3 대책’ 이후 시장에서 급매물이 소화되고 있는 가운데 이번 특별법이 다시 투기를 조장하는 트리거가 될 수도 있기 때문이다. 부동산은 심리다. 시장은 생물이다. 급락하던 아파트 가격이 언제 폭등할지는 아무도 모른다. 정권 초기 호기롭게 부동산 시장을 잡겠다고 나섰다가 번번이 실패했던 전 정권들의 선례를 타산지석(他山之石) 삼아 이번에는 제대로 된 성과를 내기 바란다. 어떠한 정책도 시장을 이길 수는 없다. 시장을 면밀히 모니터링하면서 여러 가지 경우에 대한 대비책을 미리 준비해두어야 한다. 아무리 철저한 준비를 해두어도 시장 논리에 따라 급변하는 부동산 시장을 따라가기는 쉽지 않기 때문이다.