[매일일보] 국토교통부는 지난달 30일 서울 개봉, 용인 언남, 화성 능동, 김해 진례 등에 8289가구 규모의 뉴스테이를 건설하기 위한 기업형임대주택 공급촉진지구를 지정했다.지정된 지구의 면면을 살펴보자면, 먼저 서울 개봉지구의 경우 전철 1호선 개봉역에 인접한 곳으로서 레미콘공장이 소재해 이전 요구가 많았던 지역이다.용인 언남지구의 경우 역시 인근에 전철역 및 고속도로 IC가 있어 입지 조건이 우수하고, 이미 이전한 경찰대학교와 법무연수원 부지로서 개발 방향에 대한 논의가 활발히 이뤄지던 지역이다.화성 능동지구도 동탄1신도시의 경계에 위치해 있으며 전철 1호선 서동탄역과 인접하고 북오산IC와 근거리에 위치하는 등 입지 조건이 매우 양호한 지역이다.김해 진례지구는 인근 대규모 산업단지의 배후단지로서 개발되기 때문에 수도권의 여타 촉진지구와 비교해 접근성을 감안한 입지 조건은 다소 열세일 수는 있지만 배후 수요 측면에서는 충분히 의미 있는 입지 조건을 갖추고 있다고 판단된다.오는 11월에는 뉴스테이 단지로는 최초 입주 물량에 해당되는 위례신도시 뉴스테이가 공급된다.뉴스테이는 올해 부지 확보 물량 6만1000여 가구, 영업인가 4만2000여 가구, 입주자 모집 2만2000여 가구 공급을 추진하는 등 우리나라의 새로운 주거문화로 빠르게 정착하는 양상을 보이고 있다. 저금리 기조 아래 있던 부동산시장에서 새로운 투자 대안으로 기관 투자자들에게 인식될 수 있었고, 임대차시장이 마침 전세에서 월세 또는 반월세로 빠르게 전환되는 시점에서 등장했기에 새로운 주거 형태로 성공적으로 안착하는 듯하다.
기업형 뉴스테이의 성패는 사업성 확보에 있다고 해도 과언이 아닐 것이다. 사업성을 확보하기 위해서는 사업비 절약과 수익성 확보라는 두 마리의 토끼를 동시에 잡아야 할 것이다. 사업비 중에서 가장 큰 비중을 차지하는 것이 용지비 문제일 것이다. 또한 수익성 확보를 위해서는 높은 임대료의 책정이 될 것이다. 불행히도 양자는 상충관계에 있는 경우가 많다. 사업비를 절약하려면 입지 여건이 열세한 지역을 선정해야 하는데, 수익성 확보가 보장되는 입지 여건이 우수한 지역은 용지비가 비싸기 때문이다.용지비 책정은 감정평가와 밀접한 관계가 있을 수밖에 없다. 수용 방식으로 용지 확보 시 감정평가를 통한 부지 확보로 사업의 첫 단추를 꿰기 때문이다. 감정평가를 통한 용지비 책정 측면에서 도심 외곽에 택지를 공급해 감정가를 낮추는 방법으로 사업성을 확보해야 하지만, 이는 뉴스테이 취지에도 어긋날뿐더러 피수용자를 대량으로 양산해 또 다른 민원을 야기하는 결과를 초래하기 때문이다.따라서 입지 여건이 우수한 서울 도심에서 뉴스테이를 공급하려면 결국 재개발·재건축과 같은 정비사업을 통한 물량 공급이 최선의 대안이 될 것이다. 하지만 이 역시 사업성 확보가 쉽지는 않은 문제다. 정비사업의 사업 구조상 임대사업자에게 뉴스테이 물량을 매각하는 방식으로 진행해야 하는데, 매각 가격 수준이 조합원의 기대치를 충족시키기가 쉽지 않기 때문이다. 실제 정비사업 연계형으로 첫 번째로 추진됐던 강북2구역 도시환경정비사업 뉴스테이가 결국 무산되기도 했다.뉴스테이 사업부지 확보를 수용 방식으로 하든, 정비사업 연계형으로 하든 결국 우리 감정평가업계의 역할이 적지 않을 것으로 보인다. 수용 방식의 경우 시행사의 수익성 확보와 피수용자의 재산권 보호의 이해관계 충돌 속에서 일종의 황금률을 찾아내는 역할을 해야만 한다.정비사업 연계형으로 할 경우 종전·종후자산 평가를 통한 비례율 및 조합원 권리가격 산출단계부터 뉴스테이 물량의 매각 가격 수준을 고려해야 하고, 이 과정에서 적정한 매각 가격을 도출해 중간자로서 조절 역할을 충실히 수행해야 한다.우리 사회의 새로운 주거형태로 빠르게 자리 잡고 있는 뉴스테이 사업 진행의 이면에는 감정평가업계의 부단한 고민과 노력이 함께하고 있다는 사실을 강조하고 싶다. ※ 박상현 감정평가사 겸 행정사 프로필 - 서울대학교 졸업 - 부동산학 석사 - LH 한국토지주택공사 경영투자심사위원 - 오산시청 지방세심의위원 - 수원지방법원 법원감정인 - 명지전문대학 외래교수
