[김인만 김인만부동산경제연구소 소장] 거래절벽과 집값하락에 강 건너 불구경 하던 정부가 발등에 불이 떨어지자 급하긴 급했나 보다. 규제지역을 다 풀었다. 5곳 빼고. 11월 9일 제4차 주거정책심의위원회에서 투기과열지구 9곳, 조정대상지역 31곳을 해제하기로 했다. 풀린 지역이 너무 많아서 차라리 남아있는 5곳이 어디인지 알아보는 것이 더 좋을 것 같다. 아직 풀어주면 안된다고 한 바로 이 5곳 서울 전 지역과 과천, 성남(분당, 수정), 하남, 광명이다. 이 정도면 문재인 정부 5년 동안 열심히 묶은 규제가 거의 다 풀린다고 해도 과언이 아니다. 이렇게 다 풀어주다가 다시 집값 오르면 어떻게 하냐고 걱정하시는 분들이 있는데 정부도 비장의 카드는 남겨뒀다. 가장 중요한 서울과 경기도 4곳은 손도 대지 않고 그대로 규제지역을 남겨뒀고 대출의 경우 DSR(총부채원리금상환비율)이 있기 때문에 LTV, DTI 풀어줘도 가계부채에 큰 영향이 없다. 집값이 더 떨어지면 남아있는 5곳의 규제지역도 해제할 것이다. 규제지역은 강남을 시작으로 서울 중심지부터 수도권 외곽, 지방 순으로 묶고 풀 때는 지방부터 수도권 외곽, 서울, 강남 순으로 풀어준다. 그럴 리는 없겠지만 집값이 다시 반등하여 올라가면 풀어주었던 규제지역을 다시 묶을 것이다. 그것이 부동산규제의 메커니즘이다. 금리인상이 계속 진행 중이고 집값 상승에 대한 기대감 날개가 꺾인 상황이기 때문에 이번 규제지역 완화로 인해 다시 날개 짓을 할 가능성은 낮다. 일부 규제완화 지역의 경우 매물을 회수하는 매도인이 늘어날 수 있고, 하락 폭이 큰 지역의 경우 기다렸던 실수요자들이 유입되면서 거래가 늘어나면서 소폭 반등 정도는 있을 수 있지만 부동산시장이 다시 과열이 될 정도까지는 아닐 것 같고 하락속도를 늦추는 역할 정도는 충분히 가능할 것 같다. 한마디로 추락하는 집값에 날개가 되지는 못하고 낙하산 정도 될 것 같다. 이제는 남은 규제지역 5곳이 언제 해제되는가에 시장이 눈이 집중되고 있다. 하락속도가 늦어지거나 일부 일시적 반등 정도 있을 수 있지만 금리인상이 지속되는 한 하락세가 바뀌지는 않을 것이다. 집값하락이 계속 이어진다면 2023년 상반기에 남겨두었던 경기 4곳(과천, 성남, 광명, 하남) 조정대상지역과 서울 투기지역, 투기과열지구를 풀어줄 것이며, 하반기에는 서울 노.도.강 등 외곽지역부터 조정대상지역을 풀면서 가장 마지막에 풀리는 강남구 서초구의 조정대상지역이 해제는 2024년 이후에나 풀릴 것으로 예상된다. 강남(강남구, 서초구)의 조정대상지역을 풀어준다는 것은 서울 부동산시장 침체가 그만큼 심각하다는 의미이며 바닥에 가까워지고 있다는 시그널 중 하나이다. 만약 강남 조정대상지역을 풀어주어도 집값이 더 떨어진다면 DSR완화와 양도세 특례(5년간 양도세 면제) 카드가 기다리고 있을 것이다.