김인만 김인만부동산경제연구소 소장  |  최근 서울 아파트가격이 상승하면서 한동안 뜸했던 상담문의가 늘어나고 있다. 주요 내용이 ‘너무 불안해요. 지금이라도 집 사야 할까요?’다. 혹시 집값이 다시 폭등할까 하는 두려움에 서둘러 집을 사야겠다는 생각이다.

이들 입장은 충분히 이해한다. 우리 머리 속에는 아직도 2020~2021년 집값 폭등에 대한 트라우마가 진하게 남아있기 때문이다. 이러다가 멈추겠지 하는 마음에 기다리던 실수요자들은 2020년 이후 다시 풀린 유동성의 힘으로 집값이 미친듯이 폭등하는 것을 보면서 절망감을 느꼈다. 이런 기억이 최근 서울 아파트값 상승 뉴스를 보면서 다시 살아나고 있다. 경제학에는 ‘게임이론’이라는 것이 있다. 상대방의 행동이 나의 이익에 미치는 영향을 고려해서 판단하고 행동을 한다는 것이다. 예를 들어 무인도에 필자와 함께 불시착을 했다고 생각해보자. 무인도에는 먹을 것이 과일나무밖에 없다. 자고 일어나 보니 필자가 과일의 반을 따 먹어버렸다면 당신은 어떤 마음이 들까? ‘나도 가만있으면 안 되겠다. 기회를 봐서 나머지는 내가 먹어야지’라는 생각이 자연스럽게 든다. 만약 무인도에 과일나무가 많고 바다에도 먹을 것이 충분하다면 굳이 누구 한사람이 음식을 많이 먹어도 전혀 문제될 것이 없다. 나의 이익에 미치는 영향이 극히 제한적이기 때문이다. 하지만 다른 이의 행동이 나에게 불이익이 가져 올 것 같다면 우리는 대응에 나선다. 동해바다에 그 흔했던 명태의 씨가 마른 이유도 게임이론 때문이다. 산란기에 조업을 자제하고 새끼를 보호했다면 괜찮았을 것이다. 그러나 내가 좋은 마음에 조업을 멈출 때, 옆집 친구가 어획량을 늘리고 있다. 이 때 나는 손해를 볼 것 같다는 마음에 명태잡이에 나서게 된다. 부동산에도 게임이론이 그대로 적용이 된다. 쉽게 구입할 수 있는 좋은 아파트가 앞으로 충분히 공급이 된다면 불안할 이유가 전혀 없다. 하지만 인프라가 좋은 지역의 대단지 브랜드 신축 아파트는 수요 대비 공급이 부족하다 보니 게임이론의 대상이 된다. 집값 오른다는 뉴스를 보는 순간 집주인은 매물을 회수하거나 호가를 올린다. 불안한 매수자 역시 서둘러 구입에 나서면서 매물을 더 줄어들고 호가는 더 올라간다. 이러다가 더 높은 가격을 지불하거나 구입하지 못할 수도 있다는 불안감에 사로잡혀, 굳이 지금 구입하지 않아도 되는 상황임에도 무리하게 주택구입 전쟁에 뛰어들게 된다. 최근 서울 집값 상승은 결과적으로 집값 폭등의 트라우마가 남아있는 우리의 불안함과 초조함이 만든 결과물이다. 아이러니하게 우리가 집값을 올리고 있는 것이다. 현장상황을 정확히 말하자면 서울의 모든 주택 가격이 오르는 것도 아니고 선호도가 높은 일부 지역 좋은 아파트 위주로 오르고 있다. 그러나 뉴스만 보면 마치 서울의 모든 집값이 오르는 것처럼 나온다. 그러나 지금 불안감에 주택을 구입하려는 실수요자들을 탓할 생각은 없다. 그도 그럴 것이 부동산 뉴스 대부분이 서울 아파트값 상승을 다루고 있다. 집값 오른다는 뉴스를 보는 사람이 불안한 마음이 드는 것은 당연하다. 관련 인터뷰나 방송을 많이 하는 필자도 그 책임에서 자유로울 수는 없다. 본의 아니게 서울 아파트값 상승소식을 전할 수밖에 없기 때문이다. 대부분의 사람들은 뉴스 내용을 상세히 보지 않고 헤드라인만 보다 보니 자극적인 제목이 확대해석 되면서 공포심을 유발한다. 이럴 때일수록 정부는 집값 폭등 트라우마가 있는 국민들이 집값 때문에 불안하지 않도록 안정되고 일관성 있는 시그널을 줘야 한다. 최근 스트레스 DSR 2단계 시행을 앞두고, 갑자기 2달 유예를 하는 어설픈 정책은 그럴 의도는 아니겠지만 부동산 시장 안정에 아무런 도움이 되지 않는다.