[매일일보] 지난주 기고문에서는 재개발 등 도시정비사업에서의 감정평가에 관해 다뤄봤다. 도시정비사업에 투자하는 투자자나 사업 구역 내 권리를 소유하고 있는 소유자 입장에서는 감정평가만큼 일련의 정비사업 절차에 있어 손익을 결정짓는 중요한 절차는 없을 것이다. 이번 기고문에서도 정비사업과 감정평가에 관한 언급을 조금 더 해보려 한다.재개발 등 도시정비사업과 관련된 주제는 매우 다양하다. 필자는 감정평가사로서 수도권에서 여러 건의 재개발 구역 감정평가와 도시개발사업의 감정평가를 다수 진행한 바 있다. 재개발 구역 감정평가는 크게 비례율과 조합원의 권리가액 결정을 위한 종전자산·종후자산 감정평가와 현금청산을 위한 감정평가, 수용재결·이의재결에 따른 감정평가와 소송감정평가 순으로 시계열에 따른 절차가 흘러가게 된다.감정평가 대상의 권리 양태에 따른 분류 측면에서 살펴보면, 예전에 살던 집 또는 땅에 대한 권리가액 측정을 위한 종전자산 감정평가와 현금청산 감정평가, 조합원 분양분 또는 일반 분양자들이 받을 새 아파트에 대한 종후자산 감정평가, 재개발 구역 내에서 영업을 하던 사업자들에 대한 실손보상인 영업손실보상 등으로 구분해볼 수 있다.이 중에서도 필자는 재개발 구역과 관련된 감정평가를 진행하면서 영업손실보상의 이해관계 충돌이 가장 안타깝게 느껴졌던 경험이 있다.영업권 감정평가를 할 때 별도의 감정평가 규정이 적용되지는 않는다. 우리나라 보상 법제상 재개발, 재정비촉진지구, 도시환경정비사업 등 도시정비사업에 따른 영업권을 평가할 때 ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률’(통칭 토지보상법)을 준용하도록 되어 있는 바, 택지개발지구나 도로개설사업 등 일반적인 수용 지역을 감정평가할 때와 동일한 기준으로 영업권을 평가하는 것이 당연할 것이다.하지만 입장을 바꾸어 생각해보면, 재개발은 도시 재생이라는 명분을 가진 공익사업 성격도 분명히 존재하지만 엄연히 토지주들이 조합을 결성해 자신의 재산권을 출자하여 사업비를 부담하고 새 아파트를 건립·분양한 뒤 그 이익을 공유하는 영리사업인 것이다.이를 추진하기 위해 조합은 사업비라는 것을 이미 책정해놓고 책정된 사업비에 따라 이미 종전자산이나 종후자산, 비례율 등을 어느 정도 미리 설정해놓은 채로 시공사를 선정하는 등 사업 절차를 추진할 것이다. 따라서 조합 입장에서는 사업비 증가 여부에 매우 민감한 것이 당연할 것이다.국가나 지방자치단체에서 하는 사업의 경우 역시 용지보상비를 줄이는 것이 관건이겠지만 표심을 의식하지 않을 수 없는 관 주도의 사업과 영리를 목적으로 하는 민간에서 주도하는 사업의 서민에 대한 시각이 동등하리라 기대하는 것은 다소 힘들 수는 있을 것이라 조심스레 추측해볼 수는 있을 것이다.2010년대 들어 ‘올 스톱’돼 있던 재개발 등 도시정비사업이 부동산 경기 회복과 더불어 대거 추진되면서 영업권 보상 대상자들인 세입자의 보상금에 대한 불만 역시 폭증하고 있다. 과연 본인이 책정 받은 영업보상금이 적정한 금액인지, 우리 법제에서 허용하고 있는 헌법상 ‘정당한 보상’을 실현시켜줄 수 있는 금액인지, 토지보상법 또는 감정평가 실무기준 등에서 정하고 있는 보상금 책정 항목을 전부 반영한 것인지 등 철저한 검토가 필요한 시점이라고 할 수 있다.
