매일일보 = 나광국 기자·권영현 기자  |  총선과 금리 변수가 있는 올해 부동산 시장을 한마디로 요약하면 ‘상저하고’다.

경기침체와 고금리 여진이 올해 상반기까지 지속될 것이란 우려가 팽배해서다. 집값 향방을 가를 최대 변수로는 역시 금리가 지목된다. 전문가들은 최근 집값 조정 원인이 고금리에 기인하는 만큼 어느 시점에 금리 인하가 시작되는지가 반등의 핵심 키 역할을 할 것으로 내다보고 있다. ◇고금리 여파…부정적 전망 우세 속 하반기 반등 2일 매일일보가 국내 부동산 전문가 5명을 대상으로 올해 주택 시장 전망을 조사한 결과 올해도 집값 하락세가 지속될 것으로 예상됐다. 고금리·원자잿값 상승·공급불안 등 시장불확실성 지속으로 집값 하락은 물론 거래량 감소 등 상반기까지 부동산 경기 하강 추세가 뚜렷해질 것으로 분석됐다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “점진적 물가 둔화 흐름이 읽히고 있지만 경기둔화에 대한 우려가 상존하고 올해 상반기 조속한 금리 인하 시점과 큰 인하폭 기대는 제한적일 수 있다”며 “당분간 낮은 조달 금리로 인한 주택 수요의 풍부한 유입을 기대하긴 어렵다”고 전망했다. 그러면서 “경기둔화와 고금리 문제, 지난 2023년 9월 특례보금자리론(일반형) 중단에 따른 자금조달 어려움 증가 등으로 매수·매도자의 거래 희망가격 간극이 벌어지며 매물 적체와 가격조정이 이어지고 있고 이런 상황이 계속 이어질 수 있다”며 “올해 아파트 매매값의 경우 전국적으로 –2%~-5% 하락이 예상되고, 서울 및 수도권은 –2%, 지방은 –2%~-5%가 예상된다”고 말했다. 김효선 NH농협은행 부동산수석전문위원은 “올해 고금리·물가 현상이 이어지고 강화된 총부채원리금상환비율(DSR) 및 대출규제로 주택 구입 부담은 확대될 것”이라며 “거래량이 줄면서 전국적 하락장이 이어질 것으로 전망된다”고 말했다. 그는 이어 “구축 매물 증가는 지속돼 중저가 아파트는 급매물 위주로, 강남 재건축 등은 호가로 거래되면서 지역별 격차는 심화될 것”이라고 전망했다. 김 위원은 또 “관망세가 올해까지 이어져 거래량 감소는 지속될 것으로 예상된다”며 “가격이 추가적으로 크게 하락하려면 저가 매물이 증가하면서 거래가 이뤄져야 하는데 매도자와 매수자간 가격 격차가 큰 상황”이라고 말했다. 아울러 “올해 금리가 지난해보다 크게 인상되기 보다는 유지 또는 소폭 인하가 대세인 점을 봤을 때 장기 약보합이 이어질 것으로 판단된다”고 덧붙였다. 하락 후 반등 시점은 전문가들 대부분 올해 하반기 이후를 꼽았다. 서진형 공정주택포럼 공동대표(경인여대 교수)는 “재작년부터 거래절벽이 이어지고 있고 고금리 등 영향으로 매도자와 매수자 사이의 가격 격차는 있지만 올해 완만한 우상향 기조를 나타낼 것으로 보인다”며 “분양가 상승과 물가인상 그리고 추가 금리 인상보다는 동결이나 인하가 예상되기 때문”이라고 전망했다. 김성환 한국건설산업연구원 부연구위원은 “올해 상반기는 하락이 예상되고 특히 수도권보다 지방에서 더 어려운 시장이 지속될 것으로 판단된다”면서 “신생아특례론 실행 후 수개월 내에 일부 집값이 회복될 수 있고 장기적으론 금리 인하 시점에 재반등이 예상된다”고 설명했다. ◇올해 집값 최대 변수는 금리… 금융·공급대책 주목해야 최대 변수는 금리다. 금리인하 시점에 맞춰 주택가격이 우상향할 것이란 전망이 많다. 국내 시장금리에 영향을 미치는 미국의 정책금리가 인하될 시점은 오는 5~7월로 전망된다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 “올해는 현 금리 수준이 낮아질 것인지 아니면 미국 등 국외 요인들로 금리가 인상될지 여부에 따라 부동산 시장이 영향을 받을 것으로 보인다”며 “금리가 내려간다면 매수세가 다시 증가할 수 있겠지만 인상되면 침체가 길어질 수 있다”고 말했다. 서진형 공정주택포럼 공동대표 또한 “부동산을 매수할 때 자금 조달은 대출을 통해 이뤄지는 경우가 많기 때문에 대출이자 부담이 어느 정도인지에 따라 시장의 분위기가 바뀔 수 있다”며 “또 경제 활성화로 매수자의 가처분소득이 증가해야 주택 거래가 늘어날 것이다”고 설명했다. 전문가들은 금리 외 올해 주택 시장에 영향을 미칠 변수로는 대출규제·공급정책·규제완화 등 정책 변화를 꼽았다. 함영진 빅데이터랩장은 “현재 가계부채가 높기 때문에 DSR 제도를 유지할 것으로 전망하고 있고, 특례보금자리론 일반형이 종료되면서 30~40대의 주택구입이 제한될 것이다”며 “신생아특례대출이 시행되겠지만 자금조달원으로는 제한적”이라고 분석했다. 김효선 부동산수석전문위원은 “DSR 규제가 한층 강화되면서(Stress DSR 도입) 수요자들의 구매력은 어느 때보다도 감소될 것”이라면서 “시황에 따른 금융 정책 및 대출 상품 출시 등이 추가된다면 시장에 큰 영향을 줄 수 있기 때문에 핵심 변수로 꼽을 수 있다”고 말했다. 그는 또 “올해 공급 부족이 예고된 만큼 관련한 정부 대책도 시장에 영향을 줄 수 있다”고 내다봤다. ◇ 무주택자 내 집 마련 타이밍… 청약과 급매 전략 제시 내 집 마련 타이밍으로 권 리서치팀장과 서 교수는 상반기를 추천했고 함 랩장은 하반기를 추천했다. 함 랩장은 “무주택자는 하반기 금리 인하 시점 및 집값과 거래량이 회복세를 보이는 타이밍이 적절하다고 생각한다”면서 “다만 청약통장을 활용한 분양을 노린다면 적정시기보다는 서울, 경기도 등 수도권의 분양가상한제 주택의 분양시점을 노려 볼만하다”고 말했다. 서진형 교수는 “올해 무주택자 내 집 마련은 빠르면 빠를수록 좋다”며 “바닥을 기다리기보다는 매수 시점에 매입하고자 하는 대상이 얼마나 시중 가격보다 저렴하게 나왔는지 판단하고 적정하다고 생각하면 상반기 매수하는 것이 내 집 마련에 좋을 것으로 보인다”고 주장했다. 권 리서치팀장은 “무주택 실수요자라면 자금이 충분하고 당장 집을 사야 하는 상황이면 고점 대비 20% 이상 하락한 급매물 위주로 알아보는 게 좋겠다”며 “자금이 부족하고 급하지 않다면 당분간 뉴:홈 사전청약이나 분양가상한제가 적용돼 주변 시세 대비 20% 이상 저렴한 청약 위주 혹은 일반 매물은 고점 대비 30% 이상 하락할 때까지 기다려보는게 좋겠다”고 설명했다. 김효선 수석전문위원은 무주택자와 갈아타기 수요가 다른 전력으로 접근해야 한다고 조언했다. 그는 “무주택자의 경우 청약이 가장 좋은 전력”이라며 “원가 수준 공공청약과 마지막 분양가상한제 지역 민영청약은 언제라도 추천한다”고 말했다. 또 “구축 매입에 있어 금액이 중요한 시기기 때문에 입지 대비 가격 경쟁력 높은 급매 위주로 전략을 세우되, 올해 총선 이후 시장의 상황 및 정책 방향성을 확인하고 신중하게 타이밍을 보는 것을 권한다”고 덧붙였다. 아울러 “갈아타기 수요는 무주택자로 머무르기 위한 매각은 추천하지 않는다”며 “선매도 후 매수로 비과세 활용한 매각 후 상급지 저가 매물 위주로 매입 전략을 세워야 한다”고 조언했다.