부동산 1번지 스피드뱅크에서는 정부의 ‘2기 보금자리 주택’ 발표 이후 그 의미와 전망을 단계별로 살펴봤다. 다음은 스피드뱅크 DB리서치센터의 분석결과.

O 2기 보금자리 발표의 의미

수도권 주택이 부족하다는 것을 공식적으로 인정하는 것으로, 수도권 즉 서울 도심권에서의 출퇴근이 가능한 지역에서의 공급 확대로 장기적인 집값 안정을 유도하겠다는 뜻으로 풀이된다. 소셜 믹스 확대 개념으로 전용 85 m2 분양주택(70만호)과 임대주택(80만호) 공급, 계층간 통합으로 서민주거 안정을 유도하겠다는 뜻이 포함되어 있다(무주택자에게 우선 청약권 부여). 또한 집값 상승의 근원지로 지목되고 있는 강남 대체지(내곡, 우면, 세곡1-2)를 개발함으로써 집값 상승의 불씨를 사전에 잠재우겠다는 취지로 파악된다(재건축 아파트 규제 완화책과 병행될 가능성 높아 보임).

O 대책의 영향

기존 주택 시장(-): 최근 DTI규제 강화로 인해, 거래감소현상이 뚜렷이 나타나고 있는 상황이지만 소형 주택에 대한 오름세가 커지고 있는 상황이어서 전반적인 집값 안정에 도움이 될 전망이다. 그린벨트의 경우 편의시설 인프라가 약한 미개발지가 많아 전반적인 개발 후광효과가 공급 확대보다 더 큰 가능성이 있기 때문에 국지적인 집값 불안 요인이 될 수 있음. 예컨대, 뉴타운개발이나 신도시를 개발하면 주변 지역이 후광효과로 오르는 것과 마찬가지 원리인 것. 전세시장(↑) : 보금자리가 소형위주이고 임대주택도 포함되어 있어 장기적으로는 전세시장 안정에 도움을 줄 수 있으나 단기적으로는 실질적인 전세물량 공급이 아니기 때문에 전세시장에 주는 영향은 미미, 오히려 보금자리 청약 수요가 증가 함에 따라 전세 눌러 앉기 현상 심화 등으로 인해 전세수요가 증가할 수 있다. 분양시장(-) : 보금자리 청약은 주택을 먼저 마련하는 선취매 효과가 있지만 청약저축 가입자만 대상이 되기 때문에 민영주택 공급 시장에 미치는 영향은 크지 않을 전망. 오히려 분양시장에 대한 양도세 혜택 등으로 인해 예비 청약자의 관심이 분양시장으로 옮겨질 가능성 있다.

O 보금자리 주택의 문제점

기존 2기 신도시 배드 타운화: 서울 도심과의 거리가 멀어 입지여건이 상대적으로 떨어지는 화성 동탄, 김포, 파주, 검단 등 2기 신도시 건설 취지가 퇴색될 우려가 있다. 보금자리 개발에는 토지보상 등의 자금이 유입되고, 개발에 따른 수혜를 받는 지역들이 생기기 때문에 자금의 유동성 효과로 인해 단기적으로는 투기바람이 불 가능성도 있다. 150만 가구는 동탄 신도시(4.1만 가구) 공급에 8배에 달하는 아파트 공급으로 지역이 편중 될 경우 공급 과잉 논란을 일으킬 수도 있을 것이다.