[매일일보 성현 기자] 4·1 부동산 대책으로 반짝 거래와 함께 가격상승 무드가 조성됐던 부동산 시장이 재차 숨을 죽이면서 향후 시장에 대한 불안감이 짙게 드리워지고 있다. 특히 지난 50년간 도시화 및 산업화 과정에서 격랑에 파도타기를 지속해온 수도권 주택시장은 정부의 노력(?)에도 불구하고 2008년 이후 5년째 깊은 수렁에 빠진 채 활력을 찾지 못하고 있다. 이에 본지는 창간 7주년을 맞아 상반기 부동산 시장 평가와 하반기 전망에 대해 업계 전문가들로부터 직접 들어봤다.
참여자(왼쪽부터) : 박원갑 KB국민은행 WM사업부 부동산전문위원(이하 박), 함영진 부동산114 부동산리서치센터장(이하 함), 조은상 부동산써브 부동산리서치팀장(이하 조), 양지영 리얼투데이 리서치자문팀장(이하 양)
Q. 부동산 대책 기대감으로 시작해 4·1 대책으로 끝난 상반기였다. 평가는.
함 “최근 6월 취득세 요율 감면 일몰과 계절적 비수기가 겹쳐 4.1대책 이후 오름세를 탔던 강남 재건축 단지 움직임에 제동이 걸리고 일부지역의 가격조정이 병행되는가하면 수도권 일반아파트의 회복세도 더딘 움직임이 나타나고 있다. 하지만 작년부터 가팔라진 수도권 아파트의 가격조정이 상반기 둔화되면서 바닥을 다지는 분위기가 나타난 부분은 긍정적이다.”
박 “전반적으로 시장에 해빙 기미가 보이고 있다. 강남재건축 1억원 반등, 모델하우스 관람인파, 거래량 증가 등은 긍정적인 현상으로 풀이된다. 다만 이번 4.1대책에서 제외된 수도권 중대형은 가격이 하락하고 매물 적체가 여전하는 등 시장의 온도차이가 심한 상황이다. 과거에는 낙수효과나 풍선효과가 나타났으나 이번에는 그런 현상이 나타나지 않았다. 만성적인 수요부족을 메우기 위한 인위적인 수요 진작책이라고 할 수 있으므로 시장을 근본적으로 회복시키기도 어렵다. 그래서 대책의 ‘반쪽 효과’라고 볼 수 있다.”
Q. 4·1 대책의 효과가 나타나는 듯 했지만 관망세가 이어지며 다시 시들해지고 있다. 하반기 전망은.
조 “하반기에는 기존 주택보다는 분양시장에 관심이 쏠릴 전망이다. 기존 주택은 취득세 감면 종료로 혜택이 줄어들었다는 생각에 수요자들의 관심이 줄어들 가능성이 많다. 반면 분양아파트는 여전히 지역, 단지만 잘 골라 당첨되면 이익이 될 것으로 생각하기 때문에 수요자가 몰릴 것이다.”
양 “6월 취득세 감면 혜택이 종료가 되면 7~8월에는 거래절벽 현상이 나타날 우려가 있다. 계절적인 성수기 등으로 거래가 다시 늘어날 가능성은 있지만 추가적인 정책이 뒤따르지 않는다면 내년에는 다시 부동산 불황으로 이어지는 악순환 반복이 나타날 것으로 전망된다.”
Q. 리모델링 수직증축 이슈가 터졌다. 안전성 인증 절차가 까다로울 것으로 보이는데 시장이 살아날지.
양 “리모델링 수직증축이 4.1대책 때보다 다소 완화되기는 했지만 시장이 실수요자 중심으로 재편돼 있는 상태에서 리모델링이 전반적으로 활성화되기는 무리다. 실수요자들은 1억원 가까이나 되는 추가분담금을 안고 리모델링을 추진하길 꺼려할 것이다. 따라서 투자수요와 실수요자들 간의 의견차가 좁혀지지 않아 리모델링 추진이 쉽지는 않을 것이다. 목동이나 강남 등 투자수요가 많고 향후 발전가능성이 높은 지역은 부담이 크더라도 시세차익 기대로 속도가 붙을 것으로 보인다.”
조 “리모델링은 1기 신도시에 가장 큰 호재가 될 것이다. 그동안 수직증축 시 안전성 문제로 추진이 어려웠지만 이번 발표로 보면 사실상 리모델링을 할 수 있도록 돕겠다는 취지로 보인다. 문제는 안전진단이 아니라 사업성이다. 리모델링을 통해 집값 상승을 기대하기 어렵다면 주민동의도 받기 어렵고 시공사도 관심을 갖지 않을 것이다. 하지만 집값이 하락하고 있는 현재 상황에서 이 같은 사업성을 확보한 단지는 많지 않다. 따라서 리모델링 단지들의 집값이 단기간에 살아나지는 않을 것으로 보인다.”
Q. 행복주택 사업이 보금자리주택처럼 민간시장 위축을 불러올 것이란 비판이 있다. 이에 대한 견해는. 또 행복주택 인근 일부 주민들은 지가 하락을 예측하는데 어떨지.
박 “일반 매매시장보다는 임대시장에 더 많은 영향을 줄 전망이다. 다만 행복주택에서 공급되는 유형은 월세 중심이어서 전세시장보다는 월세시장에 많은 파장을 던질 것으로 생각된다. 행복주택의 월 임대료가 주변 시세의 50~70%로 책정된다면 월세가 주 수익원인 원룸임대주택이나 오피스텔 시장은 가격 경쟁에서 밀릴 수밖에 없다. 보금자리주택이 민간 주택시장을 위축시킨 것처럼 행복주택에도 자칫 구축효과가 나타나지 않을까 우려하는 것이다. 우려가 현실로 나타날 경우 민간 임대주택은 공실이 늘어나고 임대료도 하락할 가능성이 있다.”
양 “목동 등은 행복주택 건설로 생활수준이 하향 평준화될 것이란 우려감이 크다. 따라서 이런 지역은 오히려 인근 지역의 가격하락으로 이어질 가능성도 있지만 큰 영향은 없을 것으로 보인다. 반면 철도부지의 지역들은 오히려 낙후되어 있는 땅을 개발이 되기 때문에 주거쾌적성과 상권발달로 오히려 가격이 오를 가능성이 크다.”
Q. 전세에서 월세로 전환하는 임대인이 늘고 있다. 전세난 해소에 도움이 될 지. 임차인 부담이 더욱 늘어나는 것은 아닌지.
함 “2013년 전세시장은 지난해와 비슷한 양상을 보일 것으로 판단된다. 연내 입주가 18만가구 그중 10만가구가 하반기 입주에 평년보다 입주량이 작지만, 오피스텔과 도시형 생활주택등 소형주택의 추가입주가 증가하면서 세종시와 대구, 수도권 일부지역을 제외하고 물가상승률 정도의 안정세가 이어질 것으로 전망된다. 다만, 구매수요의 발현이 더디고 매매가격 상승세 둔화와 보증부월세 전이현상에 따른 전세 압박 요인이 존재하는 만큼 국지적으로 주의의 끈을 놓으면 안 될 것으로 본다.”
박 “최근의 전세난 문제는 일시적인 문제라기보다는 모기지 발달에다 저금리, 집값 안정기에 나타나는 구조적 불안 측면이 없지 않다는 얘기다. 이런 상황이라면 전세난이 생각보다 오래 지속될 가능성이 있어보인다. 월세화를 늦출 수 있는 방법은 2가지다. 공공임대주택의 전세 비중을 늘려야 한다. 도심에 무주택 서민들이 거주할 수 있는 값싼 전세주택 공급이 절실하다. 그리고 전세 집주인에게는 세금 인센티브를 주고 월세에 대해서는 과세를 강화하는 등의 정책적 접근이 필요해 보인다.”
Q. 정부의 외면에도 중대형 미분양 물량이 조금씩 소진되고 있는데 특별한 이유가 있는지.
함 “수도권 외곽과 지방 중대형은 전용 85㎡초과 중대형도 분양가 6억원 이하인 경우 연내 적용되는 양도세 5년 감면이 가능한 이점이 있다. 특히 분양가할인, 금융조건, 에프터리빙 등 건설사가 악성미분양 상품인 중대형 준공후 물량을 털어내기 위해 파격적인 마케팅전략을 쓰고 있는 것도 물량소진에 다소나마 도움이 되고 있는 것으로 판단된다.”
양 “소형과 중대형 간의 집값 격차가 많이 줄어 소형에서 중대형으로 갈아타는 수요자가 늘고 있고, 캥거루족 등이 늘어나 중대형 수요가 발생하는 것도 원인이다. 또한 최근 3~4년간 중대형 물량이 크게 감소해 향후에는 희소가치가 더 높아질 가능성도 크다.”
Q. ‘중대형 청약가점제 폐지’ 효과 있을지.
조 “중대형 청약가점제 폐지로 인기 단지들은 더 수요가 몰릴 것으로 전망된다. 하지만 비인기지역·비인기단지들은 큰 영향이 없을 것이다.”
박 “수요가 늘어나 청약경쟁률 높아질 듯. 하지만 경쟁률 착시현상 경계해야…”
Q. 오피스텔·도시형생활주택 등 수익형 부동산 시장의 하반기 전망은.
함 “오피스텔은 2010년~2012년 말까지 전국적으로 8만 9544실이 공급됐다. 2007~2009년 분양물량 대비 5.3배에 달하는 물량이다. 올해부터 연간 1만실 이상이 일시에 입주를 시작할 것으로 전망돼 공급우려를 낳고 있다. 또한 최근 도시형생활주택과 정부에서 내놓은 행복주택 등 임대상품이 다양해지고 공급량이 증가함에 따른 투자 경쟁력은 약화될 것이다. 임대수익률도 2008년 말 6.53%에서 2012년 말 5.94%로 하락했다. 하반기부터는 분양 물량은 큰 폭으로 줄어들 것으로 예상되며 오피스텔 투자 매력도는 점차 낮아질 것으로 전망된다.”
박 “요즘은 레저인구가 늘어나면서 레저 용도로 빌려주고 수익을 얻는 아파트도 틈새 수익형 부동산으로 인기다. 최근 게스트하우스도 뜨고 있다. 토지도 공장이나 창고로 빌려주고 월 단위로 임대료를 받는 것도 늘고 있다. 토지는 아파트와 함께 대표적 시세 차익형 상품인데 이조차도 월세를 받는 쪽으로 부동산의 수익상품화 바람은 거세다. 그러나 쏠림현상에는 항상 후유증이 있다는 사실을 명심해야 한다. 공실률이 높으면 수익률이 떨어질 수밖에 없다. 따라서 오피스텔 임대 수요가 꾸준한 곳을 선택하는 것이 중요하다.”
Q. 하반기 유망 지역·단지는.
조 “관심을 가져볼 지역은 수도권은 서울 재개발·재건축 단지들을 비롯해 세곡 지구, 내곡 지구, 광교신도시, 세종시, 위례신도시, 동탄신도시 등이며 지방은 혁신도시가 인기를 끌 전망이다.”
함 “위례신도시 등 유망지역 청약”
Q. 부동산 시장 활성화에 도움이 될 만한 제도 개선·완화책이 있다면.
조 “취득세 추가 감면안이 6월로 끝이 난다. 하지만 이렇게 되면 연말까지 혜택이 집중되도록 한 4.1대책과 엇박자가 날 수밖에 없다. 국토교통부 장관이 취임 전에 취득세 추가 감면 연장을 검토해야 한다고 말했던 것과도 맞지 않는다. 따라서 취득세 추가 감면은 반드시 필요한 부분이다. 또, 리모델링 수직증축을 3개층까지 허용하는 방안이 나왔지만 사업을 추진하기 위해 좀 더 구체적인 방안이 필요하다. 다주택자 양도세 중과 폐지 등도 지지부진하게 끌 것이 아니라 서둘러 폐지하는 게 좋다.”
박 “다주택자 양도세 중과세 폐지, 분양가 상한제 폐지 등이 필요하다. 국민들은 정부의 발표는 곧 국민과의 약속이라고 생각하는 만큼 정책의 신뢰성 차원에서 시행될 수 있도록 노력해야 된다. 또 취득세 인하 6개월 연장보다는 영구적으로 취득세를 4%에서 2%로 낮추는 방안을 모색되어야 한다. 취득세 전면실거래가 시행이전인 2005년만 하더라도 취득세 과표가 시세의 50%밖에 잡히지 않은 점을 감안할 때 수요자의 진입장벽을 낮추는 것이 필요하다.”
